2026–2030년 기간 동안 베트남의 기성 공장(Ready-Built Factory, RBF) 시장은 규모와 품질 면에서 모두 큰 변화를 겪을 것으로 전망됩니다. 빠른 구축 속도와 낮은 초기 투자 비용이라는 장점 덕분에 RBF는 여전히 베트남 내 외국인직접투자(FDI) 기업에게 매력적인 선택지로 평가받고 있습니다.

경쟁력 있는 임대료, 급증하는 공급량

Cushman & Wakefield에 따르면 2025년 4분기 기준, RBF의 평균 임대료는 남부 지역에서 m²당 월 4.9달러, 북부는 약 5.0달러로 집계되었으며, 전 분기 대비 소폭 상승하거나 거의 변동이 없었습니다. 향후 북부는 연간 3–9%, 남부는 3–7% 임대료 상승이 예상되지만, 정치적 안정성과 광범위한 FTA, 품질 높은 RBF 인프라, 향상된 ESG 기준 준수 덕분에 가격 경쟁력은 여전히 뛰어난 수준입니다.

Cushman & Wakefield에 따르면 2025년 말까지 남부 지역의 RBF 총 공급량은 약 660만 m²에 달했으며, 2026–2029년 사이에는 약 94.4만 m²의 추가 공급이 예상됩니다. 그러나 입주율은 평균 92%에 달하며, Đồng Nai 94%, 호찌민시 92%, Tây Ninh과 같은 신흥 시장도 90%에 이르는 높은 수준으로, 신규 공급이 여전히 수요를 따라잡기 어려울 수 있다는 평가입니다.

북부 지역의 경우, 2025년 말 기준 RBF 총 공급량은 528만 m²로 전년 대비 22.4% 증가했으며, 전체 평균 입주율은 86% 수준입니다. 특히 하노이는 거의 100%에 달하고, Hưng Yên 95%, Ninh Bình 90%, Hải Phòng 87% 등 주요 지역에서 높은 수치를 기록하고 있습니다. 북부도 2026–2029년 사이 약 100만 m²의 추가 공급이 예상되며, FDI 수요는 계속해서 강세를 유지할 것으로 보입니다.

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왜 FDI 투자자는 기성 공장을 선택하는가?

Savills Vietnam의 조사에 따르면, 신규 투자자의 약 62%가 토지 임대 후 직접 공장을 짓기보다는 RBF를 우선 선택하고 있으며, 이는 2018년 이후 가장 높은 수치입니다. 남부 지역에서는 약 70%, 북부는 56%로 나타났으며, 기술, 전자 부품, 회로 기판, 액세서리 제조업체들이 주를 이루고 있습니다. 이들 프로젝트는 80% 이상의 높은 입주율을 기록하며, RBF 모델의 실효성을 입증하고 있습니다.

해당 추세는 RBF 모델이 제공하는 뚜렷한 장점에서 비롯됩니다:

신속한 운영: RBF는 수개월 내에 바로 가동할 수 있어, 1–2년이 소요되는 신규 공장 건설 대비 시간적 우위를 가집니다. 시장 기회를 빠르게 활용할 수 있습니다.
현금 흐름 최적화: 초기 건설 투자 비용을 줄여 기계, 기술, 생산 운용에 자금을 집중할 수 있어, 베트남에 처음 진출하는 기업에게 특히 유리합니다.
법적·시공 리스크 절감: 대부분의 RBF는 기반 인프라와 법적 서류가 완료된 상태로 제공되므로, 건축 허가 및 시행 중 발생할 수 있는 리스크를 줄일 수 있습니다.
확장·축소의 유연성: 시장 상황에 따라 생산 면적을 조정할 수 있어, 장기 고정 자산에 얽매이지 않고 유연하게 운영할 수 있습니다.