투자자가 RBF 임대 공장을 생산 용도로 사용할 경우, fitout(공장 내부 인테리어 시공)은 거의 필수 단계입니다. 하지만 많은 기업들이 허가가 필요한 범위를 정확히 파악하지 못해 서류가 반려되거나 일정이 지연되며, 이미 완료된 공사를 철거해야 하는 경우도 발생합니다. 이런 리스크를 피하기 위해서는 다음 3가지 주요 허가 범위를 정확히 이해해야 합니다: 건축 허가서(Giấy phép xây dựng – GPXD), 화재예방 및 진압 시스템 심사, 산업단지 승인.
1. RBF 공장 fitout은 허가가 필요한가?
임대 공장의 fitout은 항상 건축 허가서가 필요한 것은 아니지만, 산업단지 또는 건물주의 사전 승인은 거의 항상 필요합니다. 기업은 다음 세 가지 항목을 명확히 구분해야 합니다:
건축 허가서는 바닥 절개, 보(cut beam), 중층 설치 또는 설계 하중을 초과하는 기계 설치 등 구조 하중에 영향을 줄 경우 필수입니다. 이는 건축 관리기관에서 발급하는 정식 절차입니다.
화재예방 및 진압 시스템 변경 심사는 layout 변경, 스프링클러 조정, 감지기 이전 또는 피난 경로 변경 등 소방 설비에 영향을 줄 때 적용됩니다. 이는 건축 허가와 별개의 절차입니다.
산업단지 또는 건물주의 승인은 기술 인프라, 외관, 환경, 운영 안전에 영향을 주는 모든 변경사항에 대해 요구됩니다.
2. 일반적으로 허가가 필요한 fitout/개조 사례
프로젝트마다 차이가 있지만, 다음 4가지 항목은 대부분의 경우 허가 절차가 발생합니다:
2.1. 구조에 영향을 주는 항목
- 건축 허가서 필수
- 산업단지 또는 건물주 승인도 필요
공장의 구조적 하중에 영향을 미치는 모든 항목은 베트남 건축법의 적용을 받습니다. 바닥 절개, 구조벽 해체, 중층 설치, 중량 기계 설치 등은 건물의 안정성에 영향을 주기 때문에 공사 전에 반드시 건축 허가서를 받아야 합니다. 동시에 임대 건물에 영향을 주므로 산업단지 또는 건물주의 사전 승인도 필수입니다.
자주 발생하는 예시:
- 하중벽 또는 바닥에 구멍을 뚫는 작업
- 중층, 보조 바닥 또는 대형 매달림 구조 설치
- 기초 보강이 필요한 대형 기계 설치
2.2. 화재예방 및 진압 시스템에 영향을 주는 항목
- 화재예방 및 진압 시스템 변경 심사(PCCC 심사) 필수
- 산업단지/건물주 승인 필수
- 구조에 영향이 있다면 건축 허가서도 필요
스프링클러, 감지기, 피난 통로 등 화재 시스템에 영향을 주는 모든 변경은 규모에 따라 PCCC 심사나 소규모 변경 통보가 필요합니다. layout 변경은 스프링클러 커버리지를 저해하거나 피난 경로를 부적합하게 만들어 심사의 주된 원인이 됩니다.
예시 항목:
- 스프링클러, 감지기, 분사기 위치 변경 또는 추가
- 구획 변경으로 인해 커버리지 범위 변화
- 피난 경로 및 복도 변경
2.3. MEP 시스템(전기, 배관, 환기 등) 변경 항목
- 산업단지/건물주 승인 필수
- PCCC에 영향을 줄 경우 추가 심사 필요
- 일반적으로 건축 허가서는 불필요
전기, 급배수, 환기 및 HVAC 변경은 보통 건축 허가서까지는 필요 없지만, 산업단지의 공용 인프라에 영향을 주기 때문에 사전 승인은 필수입니다. 예를 들어 전기 부하 증가, 대형 냉방 시스템 추가, 분전반 교체 등이 이에 해당합니다.
작은 벽걸이 에어컨 추가 설치 시에도 전기 부하와 응축수 배수 영향 등을 고려하여 PCCC 및 운영 안전성을 침해하지 않도록 해야 합니다.
2.4. 환경에 영향을 주는 항목
- 산업단지/건물주 승인 필수
- 환경 문서 수정 또는 공정 설명서 제출 필요
fitout 작업으로 인해 배출가스, 용매 증기, 폐수, 소음‧진동 등이 기준치를 초과하는 경우에는 환경 문서를 수정하거나 기술 설명서를 제출해야 하며, 이는 종종 간과되지만 서류 반려의 원인이 됩니다.
2.5. 안전 및 운영에 영향을 주는 항목
- 산업단지/건물주 승인 필수
구조나 PCCC에 직접적인 영향을 주지 않더라도, 피난 통로 차단, 위험 시공 방식 등 안전에 영향을 줄 수 있는 작업은 여전히 산업단지 또는 건물주의 사전 승인을 받아야 합니다.
3. 기업이 준비해야 할 서류
개조 범위에 따라 아래 서류는 산업단지/건물주의 개조 승인 신청에 사용되며, 동시에 건축 허가서 또는 화재예방 및 진압 시스템 조정 심사 서류의 기초 자료가 됩니다(해당 시).
실무적으로는 산업단지 또는 건물주가 가장 먼저 검토 주체가 되며, 승인을 받은 이후에 기업이 해당 국가 관리기관에 정식 허가 서류를 제출하게 됩니다.
따라서 기업은 기술 서류와 법적 서류를 병행하여 준비해야 하며, 다음 단계로 넘어갈 때 반복적인 보완·수정이 발생하지 않도록 해야 합니다.
3.1. 산업단지/건물주 승인 신청 서류
이 서류 세트는 시공 허가 이전에 공용 인프라, 운영 안전, 화재예방 및 진압 시스템, 환경에 대한 영향을 관리·통제하기 위해 사용됩니다.
기술 서류
- 현황 도면 및 제안 fitout 도면(layout, 장비 배치도, 주요 배관·케이블 루트).
- 변경 항목에 대한 기술 설명서 및 MEP 계산 자료.
- 전기 부하, 냉방 부하, 풍량, 급·배수 계산서.
- 시공 조직 계획 및 안전 대책(KCN 요구 또는 고위험 공정 시).
- layout 변경 시 화재예방 및 진압 시스템 확보 방안(조정 심사 필요 여부 판단 근거).
법적 서류
- 사업자 등록증.
- 공장 임대 계약서.
- 산업단지 규정에 따른 신청서·양식(있는 경우).
- 환경 관련 서류 또는 공정 설명서(배출가스, 용매, 화학물질, 폐수 증가 발생 시).
3.2. 건축 허가서 신청 서류 (구조·건축 개입 시에만 적용)
fitout에 건축 허가서가 필요한 항목이 포함될 경우, 별도의 건축 허가용 서류 세트를 준비해야 합니다. 이 서류는 일반적으로 자격을 갖춘 설계 업체가 작성하며, 건물주가 기존 공장의 법적 서류를 제공·협조합니다.
일반적인 서류 구성(지역별 상이):
- 건축 허가서 발급 신청서(건물주 명의 또는 위임).
- 건물주의 허가 절차 수행에 대한 동의서/위임장.
- 기존 건축물의 법적 서류(기존 GPXD, 준공 서류, 검수 기록 등 – 건물주 보유 자료 기준).
- 건축·구조 분야의 개조 설계 도면(변경 부분과 유지 부분 명확히 구분).
- 구조 개입, 중층 설치, 보강, 대형 하중 설치 시 구조 계산서 및 설계 설명서.
주의: 3.1항의 MEP 서류는 건축 허가서 신청을 대체하지 않습니다. GPXD는 건축·구조 변경 및 구조 안전성에 중점을 둡니다.
3.3. 화재예방 및 진압 시스템 조정 심사 서류
fitout 설계안이 기존 승인된 화재예방 및 진압 시스템 또는 피난 계획에 영향을 줄 경우, 136/2020/NĐ-CP 시행령에 따라 PCCC 조정 심사를 받아야 하며, 이는 건축 허가서와는 독립적인 의무 절차입니다.
실무상 해당 서류는 산업단지/건물주에 제출한 기술 서류를 기반으로 작성되지만, 소방 당국의 전용 양식과 요구 사항에 맞게 재정리되어야 합니다.
주의: 생산 설비만 변경하고 layout, PCCC, 피난 구성에 영향을 주지 않는 경우에는 일반적으로 재심사가 필요하지 않지만, 반드시 도면을 통해 기술적으로 검토되어야 합니다.
4. 화재예방 및 진압 시스템 심사: 비용이 쉽게 발생하는 단계
PCCC 변경은 상당한 추가 비용을 수반하는 경우가 많습니다. 전체 스프링클러 재배치, 화재 경보 시스템 재프로그램, 피난 계획 조정이 필요할 수 있으며, 일부 산업의 경우 물 대신 가스식 소화 시스템(clean agent)을 적용해야 합니다. 초기 단계에서 정확히 평가하지 않으면, PCCC 조정 비용이 초기 fitout 비용을 크게 초과할 수 있습니다.
5. 왜 초기 단계에서 허가 범위를 명확히 해야 할까?
허가 범위를 잘못 이해하거나 서류를 불완전하게 준비하면, 서류가 여러 차례 반려되어 1~2개월 이상 일정이 지연되고 시공 및 생산 계획에 직접적인 영향을 미칩니다. 실제로는 이미 시공한 항목을 산업단지 또는 관계 기관 요구에 따라 철거하고 재시공해야 하는 경우도 많아, MEP 및 PCCC 비용이 크게 증가합니다.
가장 효과적인 해결책은 concept 단계에서부터 허가 범위를 평가하여, 어떤 항목이 건축 허가서가 필요한지, 어떤 항목이 화재예방 및 진압 시스템 심사가 필요한지, 어떤 항목이 산업단지 승인만으로 충분한지를 명확히 구분하는 것입니다.
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