ก้าวเข้าสู่ช่วงปี 2026–2030 ตลาดโรงงานสร้างเสร็จพร้อมใช้งาน (Ready-Built Factory – RBF) ในเวียดนามคาดว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทั้งในด้านขนาดและคุณภาพ ด้วยข้อได้เปรียบด้านระยะเวลาดำเนินการและต้นทุนการลงทุน RBF ยังคงเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนต่างชาติ (FDI) ในเวียดนาม
ค่าเช่าที่แข่งขันได้ อุปทานเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ค่าเช่าโรงงาน RBF ในเวียดนามถือว่าคงที่และสามารถแข่งขันได้ จากรายงานของ Cushman & Wakefield ไตรมาส 4/2025 ค่าเช่าเฉลี่ยในภาคใต้ประมาณ 4.9 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม./เดือน เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากไตรมาสก่อนหน้า ส่วนภาคเหนืออยู่ที่ราว 5.0 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม./เดือน โดยแทบไม่เปลี่ยนแปลง แม้คาดว่าค่าเช่าจะเพิ่มขึ้นปีละ 3–9% ในภาคเหนือ และ 3–7% ในภาคใต้ แต่ราคาค่าเช่ายังถือว่าน่าดึงดูดเมื่อเทียบกับหลายประเทศในภูมิภาค ด้วยปัจจัยหนุนจากเสถียรภาพทางการเมือง ข้อตกลงการค้าเสรี (FTA) โครงสร้างพื้นฐาน RBF ที่มีคุณภาพ และมาตรฐาน ESG ที่ได้รับการยกระดับ
จากข้อมูลเดียวกัน ภายในสิ้นไตรมาส 4/2025 พื้นที่ RBF ทั้งหมดในภาคใต้ของเวียดนามอยู่ที่ประมาณ 6.6 ล้าน ตร.ม. และคาดว่าจะมีอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นราว 944,000 ตร.ม. ในช่วงปี 2026–2029 อย่างไรก็ตาม ด้วยอัตราการเช่าเฉลี่ยสูงถึง 92% โดยจังหวัด Đồng Nai อยู่ที่ประมาณ 94%, นครโฮจิมินห์ 92% และตลาดใหม่อย่าง Tây Ninh อยู่ที่ 90% ทำให้อุปทานใหม่ยังอาจไม่เพียงพอกับความต้องการที่เพิ่มขึ้น
ในภาคเหนือ พื้นที่ RBF รวม ณ สิ้นปี 2025 อยู่ที่กว่า 5.28 ล้าน ตร.ม. เพิ่มขึ้น 22.4% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา แม้อุปทานจะขยายตัวรวดเร็ว แต่อัตราการเช่าทั่วภูมิภาคยังอยู่ในระดับสูงที่ประมาณ 86% โดย Hà Nội แทบเต็ม 100%, Hưng Yên อยู่ที่ 95%, Ninh Bình 90% และ Hải Phòng 87% คาดว่าในช่วงปี 2026–2029 ภาคเหนือจะมี RBF เพิ่มขึ้นอีกเกือบ 1 ล้าน ตร.ม. แต่ความต้องการจากกลุ่ม FDI ยังคงอยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่อง
ดูเพิ่มเติม: มุมมองเชิงบวกของภาคธุรกิจยุโรปต่อสภาพแวดล้อมการลงทุนในเวียดนาม
ทำไมนักลงทุน FDI ถึงเลือก RBF?
จากการสำรวจของ Savills Vietnam พบว่า ราว 62% ของนักลงทุนรายใหม่เลือกเช่า RBF แทนการเช่าที่ดินเพื่อสร้างโรงงานเอง ซึ่งเป็นสัดส่วนที่สูงที่สุดนับตั้งแต่ปี 2018 โดยภาคใต้มีสัดส่วนสูงถึง 70% ส่วนภาคเหนืออยู่ที่ 56% โครงการ RBF ส่วนใหญ่มีอัตราการเช่าเกิน 80% โดยเฉพาะจากกลุ่มบริษัทเทคโนโลยีขั้นสูง ผู้ผลิตชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์ และแผงวงจร ซึ่งสะท้อนถึงประสิทธิภาพการใช้พื้นที่เช่าอย่างชัดเจนในกลุ่ม FDI
แนวโน้มดังกล่าวเกิดจากข้อได้เปรียบที่ชัดเจนของรูปแบบ RBF ได้แก่:
- เริ่มดำเนินงานได้รวดเร็ว: RBF ช่วยให้นักลงทุนสามารถเริ่มการผลิตได้ภายในไม่กี่เดือน แทนที่จะต้องใช้เวลา 1–2 ปีในกระบวนการขออนุญาต ออกแบบ และก่อสร้างโรงงานใหม่
- เพิ่มประสิทธิภาพการใช้เงินทุน: การเช่า RBF ลดภาระต้นทุนเริ่มต้นในการก่อสร้าง ทำให้นักลงทุนสามารถมุ่งเน้นงบประมาณไปยังเครื่องจักร เทคโนโลยี และกระบวนการผลิต
- ลดความเสี่ยงด้านกฎหมายและการก่อสร้าง: โครงการ RBF มักมีระบบสาธารณูปโภคพื้นฐานและเอกสารกฎหมายพร้อมแล้ว ช่วยลดความเสี่ยงจากความล่าช้าในกระบวนการขออนุญาต
- ความยืดหยุ่นในการขยายหรือปรับขนาดการผลิต: ในสภาพตลาดที่ผันผวน RBF ช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถปรับขนาดพื้นที่ใช้งานได้ง่ายตามระยะการลงทุน
ด้วยค่าเช่าที่คงที่ และแนวโน้มการเติบโตที่ชัดเจนในปี 2026 ตลาด RBF ของเวียดนามยังคงเปิดโอกาสมากมายสำหรับนักลงทุนต่างชาติในการตั้งโรงงานผ่านโซลูชันที่รวดเร็ว ยืดหยุ่น และมีประสิทธิภาพ
แหล่งข้อมูล: VnEconomy, Cushmanwakefield.com
