การทำความเข้าใจกฎระเบียบเกี่ยวกับการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินในเวียดนาม รวมถึงเงื่อนไขและสิทธิประโยชน์ในการเช่าที่ดินอุตสาหกรรมสำหรับนักลงทุนต่างชาติ จะช่วยให้นักลงทุนดำเนินโครงการได้สะดวกยิ่งขึ้น โดยเฉพาะในบริบทที่ กฎหมายที่ดิน 2024 เพิ่งมีผลบังคับใช้
กรรมสิทธิ์และสิทธิ์การใช้ที่ดินอุตสาหกรรมสำหรับนักลงทุนต่างชาติ
สิทธิและรูปแบบการใช้ที่ดินอุตสาหกรรม
เวียดนามไม่อนุญาตให้มีการถือครองที่ดินโดยเอกชน ดังนั้นทั้งพลเมืองเวียดนามและนักลงทุนต่างชาติในเวียดนามต่างไม่มีสิทธิถือครองที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นที่ดินอยู่อาศัยหรือที่ดินอุตสาหกรรมโดยจะมีสิทธิในการใช้ที่ดินเท่านั้น
นักลงทุนต่างชาติสามารถใช้ที่ดินอุตสาหกรรมในเวียดนามเพื่อการลงทุนและการผลิตผ่านรูปแบบดังนี้:
- รัฐจัดสรรที่ดินเพื่อใช้ในโครงการลงทุน
- นักลงทุนสามารถเช่าที่ดินโดยตรงจากรัฐ หรือผ่านหน่วยงานพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม
การซื้อขายและโอนสิทธิ์การใช้ที่ดินอุตสาหกรรม
กฎหมายที่ดิน 2024 อนุญาตให้นักลงทุนต่างชาติสามารถซื้อขายหรือโอนสิทธิ์การใช้ที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม กลุ่มอุตสาหกรรม และเขตเทคโนโลยีขั้นสูงได้ ซึ่งข้อกำหนดนี้ช่วยให้นักลงทุนมีความยืดหยุ่นมากขึ้นในการใช้สิทธิ์การใช้ที่ดินเป็นสินทรัพย์ในการระดมทุน หรือขยายการดำเนินธุรกิจในเวียดนาม
ระยะเวลาการเช่าที่ดินอุตสาหกรรม
ระยะเวลาการเช่าที่ดินขึ้นอยู่กับประเภทของโครงการ โดยเฉพาะในภาคเศรษฐกิจที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนหรือในเขตพื้นที่ที่เศรษฐกิจยังมีความยากลำบาก การเช่าที่ดินอาจจะได้รับการสนับสนุน เช่น:
| ลำดับที่ | ประเภทโครงการ | ระยะเวลาการเช่าที่ดิน |
| 1 | โครงการที่เป็นภาคเศรษฐกิจที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุน | 3 ปี |
| 2 | โครงการในเขตพื้นที่ที่เศรษฐกิจยังมีความยากลำบาก | 7 ปี |
| 3 | โครงการในเขตพื้นที่ที่เศรษฐกิจที่มีความยากลำบากเป็นพิเศษ | 11 ปี |
| 4 | โครงการที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนเป็นพิเศษ | สามารถเช่าที่ดินได้ตลอดระยะเวลาการดำเนินโครงการ |
นักลงทุนต่างชาติที่ต้องการต่ออายุระยะเวลาเช่าที่ดินจะต้องขออนุญาตและยื่นคำขอต่ออายุล่วงหน้า 6 เดือนก่อนสิ้นสุดสิทธิ์การใช้ที่ดิน ระยะเวลาเช่าที่ดินต้องสอดคล้องกับระยะเวลาของโครงการที่ได้รับอนุมัติ แต่ไม่เกิน 50 ปี หรือในบางกรณีพิเศษอาจขยายได้ถึง 70 ปี
ข้อผูกพันทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับสิทธิ์การใช้ที่ดิน
ก่อนได้รับใบรับรองสิทธิ์การใช้ที่ดิน นักลงทุนต้องดำเนินการชำระข้อผูกพันทางการเงินดังนี้:
- ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน
- ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิ์การใช้ที่ดิน
- ค่าธรรมเนียมการตรวจสอบ
- ค่าธรรมเนียมการออกใบรับรอง
- ค่าชดเชยที่ดิน (ถ้ามี)
ระหว่างการดำเนินโครงการ นักลงทุนต้องชำระค่าใช้จ่ายดังต่อไปนี้:
- ค่าเช่าที่ดิน
- ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตร
- ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพื่อการเกษตร
- ภาษีทรัพยากร (ถ้ามีการบังคับใช้)
ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2024 กฎหมายที่ดินฉบับปรับปรุงได้ยกเลิกกรอบราคาที่ดินแบบกลาง โดยให้แต่ละท้องถิ่นกำหนดราคาที่ดินเอง และปรับปรุงราคาที่ดินปีละครั้งเพื่อให้สอดคล้องกับราคาที่ดินในตลาดปัจจุบัน
Xem thêm: ขั้นตอนการเช่าที่ดินอุตสาหกรรมในเวียดนามสำหรับบริษัท FDI
สิทธิประโยชน์การยกเว้น/ลดค่าเช่าที่ดิน
| เกณฑ์ | การยกเว้นค่าเช่าที่ดิน | การลดค่าเช่าที่ดิน |
| – อุตสาหกรรมที่ได้รับการส่งเสริมเป็นพิเศษ ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่มีเงื่อนไขทางเศรษฐกิจ-สังคมที่ยากลำบากมาก หรือเขตเศรษฐกิจ – การสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับคนงานในนิคมอุตสาหกรรม | ตลอดระยะเวลาการดำเนินโครงการ | ไม่สามารถใช้สิทธิได้ |
| – อุตสาหกรรมที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุน – การย้ายฐานการผลิตหรือการดำเนินธุรกิจตามแผนผัง หรือเนื่องจากมลพิษสิ่งแวดล้อม | 3 ปีนับจากวันที่เริ่มดำเนินโครงการ | ไม่สามารถใช้สิทธิได้ |
| พื้นที่ที่มีเงื่อนไขทางเศรษฐกิจ-สังคมที่ยากลำบาก | 7 ปีนับจากวันที่เริ่มดำเนินโครงการ | ไม่สามารถใช้สิทธิได้ |
| – พื้นที่ที่มีเงื่อนไขทางเศรษฐกิจ-สังคมที่ยากลำบากมาก หรือพื้นที่เศรษฐกิจ – อุตสาหกรรมที่ได้รับการส่งเสริมเป็นพิเศษ – อุตสาหกรรมที่ได้รับการส่งเสริมในพื้นที่ที่มีเงื่อนไขทางเศรษฐกิจ-สังคมที่ยากลำบาก | 11 ปีนับจากวันที่เริ่มดำเนินโครงการ | ไม่สามารถใช้สิทธิได้ |
| – อุตสาหกรรมที่ได้รับการส่งเสริมในพื้นที่ที่มีเงื่อนไขทางเศรษฐกิจ-สังคมที่ยากลำบากมาก หรือพื้นที่เศรษฐกิจ – อุตสาหกรรมที่ได้รับการส่งเสริมเป็นพิเศษในพื้นที่ที่มีเงื่อนไขทางเศรษฐกิจ-สังคมที่ยากลำบาก | 15 ปีนับจากวันที่เริ่มดำเนินโครงการ | ไม่สามารถใช้สิทธิได้ |
| อุตสาหกรรมการเกษตรที่ได้รับผลกระทบจากภัยธรรมชาติหรืออัคคีภัย ทำให้ผลผลิตเสียหายน้อยกว่า 40% | ไม่สามารถใช้สิทธิได้ | พิจารณาลดค่าเช่าตามสัดส่วนความเสียหาย |
| อุตสาหกรรมการเกษตรที่ได้รับผลกระทบจากภัยธรรมชาติหรืออัคคีภัย ทำให้ผลผลิตเสียหายตั้งแต่ 40% ขึ้นไป | ยกเว้นค่าเช่าในปีที่ได้รับผลกระทบ | ไม่สามารถใช้สิทธิได้ |
| อุตสาหกรรมนอกภาคเกษตรกรรมที่ได้รับผลกระทบจากภัยธรรมชาติ อัคคีภัย หรือเหตุสุดวิสัย | ไม่สามารถใช้สิทธิได้ | ลดค่าเช่า 50% ในช่วงระยะเวลาที่หยุดดำเนินการ |
ข้อกำหนดเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยสำหรับนักลงทุนต่างชาติ
ตาม กฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย ฉบับปัจจุบัน นักลงทุนต่างชาติสามารถซื้อ เช่า รับโอน หรือรับมรดกที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในเวียดนามได้ ซึ่งรวมถึงอพาร์ตเมนต์ในอาคารชุดพักอาศัยและบ้านเดี่ยวที่อยู่ในโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม
อย่างไรก็ตาม สิทธิดังกล่าวมีข้อจำกัดและเงื่อนไขเฉพาะ ดังนี้:
- เงื่อนไข: อพาร์ตเมนต์หรือบ้านเชิงพาณิชย์ต้องสร้างบนที่ดินสำหรับการอยู่อาศัย หรือที่ดินสำหรับการอยู่อาศัยผสมผสานกับประเภทที่ดินอื่น ยกเว้นพื้นที่อยู่อาศัยที่อยู่ในเขตที่มีความสำคัญต่อการป้องกันประเทศและความมั่นคงตามข้อกำหนดของรัฐบาลเวียดนาม
- ระยะเวลาถือครอง: สูงสุด 50 ปี โดยสามารถต่ออายุได้หากนักลงทุนยังคงมีคุณสมบัติตรงตามเงื่อนไขการถือครองที่อยู่อาศัยในเวียดนาม สำหรับชาวต่างชาติที่แต่งงานกับพลเมืองเวียดนาม จะมีสิทธิถือครองที่อยู่อาศัยในเวียดนามอย่างถาวรและระยะยาว
- ข้อจำกัดด้านจำนวน:
- ไม่เกิน 30% ของจำนวนอพาร์ตเมนต์ในอาคารชุดพักอาศัยหนึ่งแห่ง
- ไม่เกิน 250 หลัง ในพื้นที่ที่มีขนาดเทียบเท่ากับหนึ่งตำบล
Xem thêm: ประเด็นใหม่ในกฎหมายที่ดินปี 2024 ที่ส่งผลกระทบต่อนักลงทุน FDI
Xem thêm: รายชื่อโครงการ FDI ระดับพันล้านดอลลาร์สหรัฐฯ ที่ลงทุนเข้าเวียดนามในปี 2024
