เมื่อผู้ลงทุน เช่าโรงงาน RBF เพื่อใช้ในการผลิต ขั้นตอน fitout ถือเป็นช่วงเกือบจะบังคับ อย่างไรก็ตาม หลายบริษัทยังไม่ระบุขอบเขตที่ต้องขออนุญาตให้ถูกต้อง ส่งผลให้เอกสารถูกส่งคืน เกิดความล่าช้า หรือจำเป็นต้องรื้อถอนงานที่ทำแล้ว เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยง บริษัทต้องเข้าใจให้ชัดเจนเกี่ยวกับสามกลุ่มของขั้นตอนที่อาจเกิดขึ้น: ใบอนุญาตก่อสร้างปรับปรุง, การตรวจสอบระบบป้องกันอัคคีภัย และการได้รับการยอมรับการปรับปรุงจากนิคม/เจ้าของพื้นที่

1. งาน fitout โรงงาน RBF ต้องขออนุญาตหรือไม่?

การ fitout โรงงานที่เช่าไม่ได้หมายความว่าต้องขอใบอนุญาตก่อสร้างเสมอไป แต่โดยทั่วไปจะต้องได้รับการยอมรับจากนิคม/เจ้าของพื้นที่ บริษัทต้องแยกความแตกต่างของสามประเภทของขั้นตอนให้ชัดเจน:

ใบอนุญาตก่อสร้างปรับปรุง จำเป็นเมื่อมีการปรับปรุงที่เปลี่ยนแปลงโครงสร้างรับน้ำหนัก เช่น เจาะพื้น ตัดคาน ทำชั้นลอย หรือจัดวางเครื่องจักรที่เกินน้ำหนักออกแบบ นี่คือขั้นตอนที่บังคับโดยหน่วยงานออกใบอนุญาตก่อสร้าง

การตรวจสอบและอนุมัติการปรับเปลี่ยนระบบป้องกันอัคคีภัย ใช้เมื่อมีการเปลี่ยนแปลง layout ปรับ sprinkler ย้ายหัวตรวจ หรือมีผลกระทบต่อทางหนีไฟ ขั้นตอนนี้แยกออกจากใบอนุญาตก่อสร้างอย่างสิ้นเชิง

การได้รับการยอมรับการปรับปรุงจากนิคม/เจ้าของพื้นที่ จะต้องเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงที่ส่งผลกระทบต่อระบบเทคนิคส่วนกลาง ผิวปิดอาคาร สิ่งแวดล้อม หรือความปลอดภัยในการดำเนินงาน

2. กรณีที่มักจะต้องขออนุญาตปรับปรุง/fitout โรงงาน

แม้แต่ละโครงการจะมีลักษณะเฉพาะตัว สี่กลุ่มรายการต่อไปนี้เกือบจะต้องมีขั้นตอนขออนุญาต:

2.1. รายการที่มีผลต่อโครงสร้าง

• ต้องขอใบอนุญาตก่อสร้างปรับปรุง
• และต้องได้รับการยอมรับจากเจ้าของพื้นที่/นิคม

รายการที่ทำให้โครงสร้างรับน้ำหนักของโรงงานเปลี่ยนแปลงทั้งหมดอยู่ภายใต้การควบคุมของกฎหมายก่อสร้าง การเจาะพื้น การตัดผนังรับน้ำหนัก การทำชั้นลอย หรือการวางเครื่องจักรที่มีน้ำหนักมาก ล้วนทำให้สภาพเสถียรของอาคารเปลี่ยนไป ดังนั้นจึงต้องขอใบอนุญาตก่อสร้างปรับปรุงก่อนเริ่มก่อสร้าง นอกจากนี้ เนื่องจากรายการเหล่านี้มีผลโดยตรงต่ออาคารที่เช่า บริษัทก็ต้องมีหนังสือรับรองการยอมรับจากเจ้าของพื้นที่/นิคม

ตัวอย่างที่พบได้บ่อย:

• เจาะช่องผ่านพื้น หรือผนังรับน้ำหนัก
• ก่อสร้างชั้นลอย พื้นรอง และโครงสร้างแขวนขนาดใหญ่
• ติดตั้งเครื่องจักรที่มีน้ำหนักมากต้องเสริมพื้นหรือคาน

2.2. รายการที่มีผลต่อระบบป้องกันอัคคีภัย

• ต้องทำขั้นตอนตรวจสอบหรือปรับปรุงระบบป้องกันอัคคีภัย
• และต้องได้รับการยอมรับจากเจ้าของพื้นที่/นิคม
• ต้องขอใบอนุญาตก่อสร้างหากมีผลต่อโครงสร้างรับน้ำหนัก

การเปลี่ยนแปลงที่ส่งผลต่อ sprinkler หัวตรวจ หรือทางหนีไฟ ต้องทำขั้นตอนตรวจสอบหรือแจ้งการแก้ไขตามระดับการเปลี่ยนแปลง การเปลี่ยน layout เป็นสาเหตุที่พบมากที่สุดที่ทำให้พื้นที่คุ้มครองของ sprinkler ไม่เป็นไปตามมาตรฐาน หรือทิศทางทางหนีภัยไม่เหมาะสม

การเปลี่ยนแปลงที่มักจะต้องปรับ ระบบป้องกันอัคคีภัย ได้แก่:

• ย้ายหรือเพิ่ม sprinkler หัวตรวจ หรือหัวฉีด
• เปลี่ยนตำแหน่งผนังกั้นหรือ layout ที่ส่งผลต่อพื้นที่คุ้มครอง
• ปรับทางหนีไฟและทางเดินหนีภัย

2.3. รายการที่เปลี่ยนระบบ MEP

• ต้องได้รับการยอมรับจากเจ้าของพื้นที่/นิคม
• อาจมีการตรวจสอบระบบป้องกันอัคคีภัย หากมีผลกระทบ
• โดยทั่วไปไม่ต้องขอใบอนุญาตก่อสร้าง

การเปลี่ยนแปลงเกี่ยวกับไฟฟ้า น้ำ ระบบระบายอากาศ และแอร์ โดยทั่วไปไม่ต้องขอใบอนุญาตก่อสร้าง แต่ต้องได้รับการอนุมัติจากนิคมเสมอ เนื่องจากมีผลต่อโครงสร้างพื้นฐานส่วนกลาง เมื่อมีการเพิ่มโหลดไฟฟ้า เพิ่มความเย็น เปลี่ยนตู้ไฟ หรือการติดตั้ง HVAC ขนาดใหญ่ บริษัทต้องยื่นคำอธิบายและการคำนวณทางเทคนิคที่ครบถ้วน

โปรดทราบว่าการติดตั้งแอร์ขนาดเล็กแบบแยกส่วน โดยทั่วไปเพียงขอการยอมรับจากนิคมเท่านั้น แต่ยังต้องประเมินโหลดไฟฟ้าและการระบายน้ำควบแน่นเพื่อให้แน่ใจว่าไม่มีผลกระทบต่อระบบป้องกันอัคคีภัยและการดำเนินงานของโรงงาน

2.4. รายการที่เกี่ยวข้องกับสิ่งแวดล้อม

• ต้องได้รับการยอมรับจากเจ้าของพื้นที่/นิคม
• ต้องปรับเอกสารสิ่งแวดล้อม (ถ้ามี)

หากกิจกรรม fitout ทำให้เกิดก๊าซ ไอระเหย น้ำเสีย หรือแหล่งเสียง–การสั่นสะเทือนที่เกินมาตรฐาน บริษัทต้องปรับเอกสารสิ่งแวดล้อมหรือยื่นคำอธิบายเทคโนโลยี นี่คือกลุ่มการเปลี่ยนแปลงที่มักถูกมองข้ามแต่ทำให้เอกสารถูกส่งคืนได้ง่าย

2.5. รายการที่มีผลต่อความปลอดภัย–การดำเนินงานทั่วไป

• ต้องได้รับการยอมรับจากเจ้าของพื้นที่/นิคม

บางรายการที่ไม่ส่งผลต่อโครงสร้างหรือระบบป้องกันอัคคีภัย แต่ยังมีผลต่อความปลอดภัย เช่น การบดบังทางหนีไฟ หรือการใช้วิธีการก่อสร้างที่มีความเสี่ยง ก็ยังต้องได้รับการยอมรับจากเจ้าของพื้นที่/นิคม

3. เอกสารที่บริษัทต้องเตรียม

ขึ้นอยู่กับขอบเขตการปรับปรุง เอกสารด้านล่างนี้ใช้เพื่อขอการยอมรับการปรับปรุงจากนิคม/เจ้าของพื้นที่ และเป็นฐานสำหรับจัดทำเอกสารเพื่อขอใบอนุญาตก่อสร้างปรับปรุง หรือการตรวจสอบระบบป้องกันอัคคีภัยหากมีการเปลี่ยนแปลง

ในทางปฏิบัติ นิยมให้เจ้าของพื้นที่/นิคมพิจารณาก่อน; หลังจากได้รับการยอมรับ บริษัทจึงยื่นเอกสารต่อหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้อง

ดังนั้น บริษัทต้องเตรียมเอกสารด้านเทคนิคและเอกสารด้านกฎหมายควบคู่กัน เพื่อหลีกเลี่ยงการต้องแก้ไขหลายครั้งเมื่อยื่นขออนุญาตขั้นต่อไป

3.1. เอกสารขอการยอมรับจากเจ้าของพื้นที่/นิคม

ชุดเอกสารนี้ใช้เพื่อให้เจ้าของพื้นที่/นิคมควบคุมผลกระทบต่อโครงสร้างพื้นฐานส่วนกลาง ความปลอดภัยในการดำเนินงาน ระบบป้องกันอัคคีภัย และสิ่งแวดล้อมก่อนอนุญาตให้ก่อสร้าง

เอกสารด้านเทคนิค

• แบบแปลนปัจจุบันและแบบแปลนงาน fitout ที่เสนอ (layout, แผนผังการติดตั้งอุปกรณ์, แนวท่อ/สายหลัก)
• คำอธิบายทางเทคนิคและการคำนวณระบบเครื่องกลไฟฟ้าสำหรับรายการที่เปลี่ยนแปลง
• การคำนวณโหลดไฟฟ้า โหลดความเย็น ปริมาณลม น้ำประปาและน้ำทิ้ง
• แผนการจัดการงานก่อสร้างและมาตรการความปลอดภัย (หากนิคมกำหนดหรือกรณีที่มีความเสี่ยงสูง)
• แนวทางการรักษาความปลอดภัยจากอัคคีภัยเมื่อมีการเปลี่ยน layout (เพื่อเป็นเกณฑ์พิจารณาว่าจำเป็นต้องตรวจสอบเพิ่มเติมหรือไม่)

เอกสารด้านกฎหมาย

• หนังสือรับรองการจดทะเบียนบริษัท
• สัญญาเช่าโรงงาน
• แบบฟอร์มหรือคำร้องตามข้อกำหนดของนิคม (ถ้ามี)
• เอกสารสิ่งแวดล้อมหรือคำอธิบายกระบวนการผลิต (หากมีการปล่อยก๊าซ สารเคมี น้ำเสีย ฯลฯ)

3.2. เอกสารขอใบอนุญาตก่อสร้างปรับปรุง

หากงาน fitout มีรายการที่เข้าเกณฑ์ต้องขอใบอนุญาตก่อสร้างปรับปรุง บริษัทจะต้องจัดเตรียมชุดเอกสารก่อสร้างแยกต่างหาก โดยปกติเอกสารเหล่านี้จะจัดทำโดยบริษัทออกแบบที่มีคุณสมบัติตามกฎหมาย และเจ้าของโรงงานจะเป็นผู้จัดเตรียมเอกสารสิทธิ์ของอาคาร

องค์ประกอบของเอกสารที่มักต้องมี (อาจแตกต่างตามแต่ละพื้นที่):

• คำร้องขอใบอนุญาตก่อสร้างปรับปรุง (ยื่นในนามเจ้าของหรือผู้รับมอบอำนาจ)
• หนังสือยินยอม/มอบอำนาจจากเจ้าของโรงงานอนุญาตให้ดำเนินการขออนุญาต
• เอกสารสิทธิ์ของอาคารที่มีอยู่ (เช่น ใบอนุญาตก่อสร้างเดิม, เอกสารตรวจรับ, เอกสารรับรองความถูกต้องของอาคาร ฯลฯ)
• ชุดแบบแปลนแสดงรายการปรับปรุงทางสถาปัตยกรรมหรือโครงสร้าง แยกส่วนที่ปรับปรุงกับส่วนที่คงไว้เดิมอย่างชัดเจน
• คำอธิบายการออกแบบและการคำนวณโครงสร้าง (หากมีการปรับเปลี่ยนโครงสร้างรับน้ำหนัก, ทำชั้นลอย, เสริมโครงสร้าง หรือแขวนโหลดขนาดใหญ่)

หมายเหตุ: เอกสารด้านระบบเครื่องกลไฟฟ้าในหัวข้อ 3.1 ไม่สามารถใช้แทนเอกสารขอใบอนุญาตก่อสร้างได้ เนื่องจากใบอนุญาตก่อสร้างเน้นเฉพาะโครงสร้างและความปลอดภัยของอาคาร ส่วนระบบเครื่องกลไฟฟ้าเป็นเพียงเอกสารประกอบ

3.3. เอกสารตรวจสอบการปรับปรุงระบบป้องกันอัคคีภัย

เอกสารตรวจสอบนี้จะต้องจัดทำขึ้นเมื่อแผนการปรับปรุง fitout มีการเปลี่ยนแปลงองค์ประกอบที่เกี่ยวข้องกับความปลอดภัยจากอัคคีภัย หรือเส้นทางหนีภัย เมื่อเทียบกับเอกสารระบบป้องกันอัคคีภัยที่ได้รับอนุมัติก่อนหน้านี้ของโรงงาน ขั้นตอนนี้เป็นข้อบังคับตาม พระราชกฤษฎีกา 136/2020/NĐ-CP และแยกออกจากใบอนุญาตก่อสร้างปรับปรุง

ในทางปฏิบัติ เอกสารชุดนี้มักพัฒนาต่อยอดจากเอกสารเทคนิคที่ยื่นต่อเจ้าของพื้นที่/นิคม แต่ต้องมีการจัดเตรียมใหม่ให้เป็นไปตามแบบฟอร์มและข้อกำหนดเฉพาะของหน่วยงานตำรวจดับเพลิง

หมายเหตุ: หากมีเพียงการเปลี่ยนอุปกรณ์การผลิตโดยไม่กระทบต่อแผนผังอาคาร ระบบป้องกันอัคคีภัย หรือเส้นทางหนีภัย โดยทั่วไปแล้วไม่จำเป็นต้องยื่นตรวจสอบใหม่ แต่ยังคงต้องมีการประเมินในแบบแปลนอย่างละเอียด

4. การตรวจสอบระบบป้องกันอัคคีภัย: ขั้นตอนที่มักเกิดต้นทุน

การเปลี่ยนแปลงระบบป้องกันอัคคีภัยมักก่อให้เกิดค่าใช้จ่ายที่สูง บริษัทอาจต้องเปลี่ยนระบบ sprinkler ทั้งหมด ปรับโปรแกรมของระบบแจ้งเหตุเพลิงไหม้ หรือปรับแนวทางการหนีภัย บางอุตสาหกรรมจำเป็นต้องใช้ระบบดับเพลิงชนิดก๊าซ (clean agent) แทนน้ำ หากมีการประเมินผิดพลาดตั้งแต่ต้น ค่าใช้จ่ายในการแก้ไขระบบป้องกันอัคคีภัยอาจสูงกว่าค่า fitout ทั้งหมด

5. ทำไมต้องระบุขอบเขตการขออนุญาตตั้งแต่ต้น?

การเข้าใจผิดเกี่ยวกับขอบเขตที่ต้องขออนุญาต หรือการเตรียมเอกสารไม่ครบถ้วน อาจทำให้เอกสารถูกส่งคืนหลายครั้ง ส่งผลให้ระยะเวลาดำเนินการล่าช้า 1–2 เดือน และส่งผลโดยตรงต่อแผนการก่อสร้างและการผลิต ในหลายกรณี บริษัทต้องรื้อถอนงานที่ทำไปแล้ว และดำเนินการใหม่ตามข้อกำหนดของนิคมหรือหน่วยงานกำกับดูแล ทำให้เกิดค่าใช้จ่ายจำนวนมาก โดยเฉพาะในส่วนของระบบเครื่องกลไฟฟ้าและระบบป้องกันอัคคีภัย

แนวทางที่มีประสิทธิภาพที่สุดคือ การประเมินขอบเขตการขออนุญาตให้ชัดเจนตั้งแต่ระยะออกแบบแนวคิด เพื่อแยกแยะว่ารายการใดต้องขอใบอนุญาตก่อสร้าง, รายการใดต้องยื่นตรวจสอบระบบป้องกันอัคคีภัย, และรายการใดเพียงแค่ต้องได้รับการยอมรับจากนิคมอุตสาหกรรม

ดูเพิ่มเติม: ข้อควรระวังเมื่อการติดตั้งระบบไฟฟ้าใน fit-out โรงงานให้เช่า

ดูเพิ่มเติม: การเปลี่ยนแปลงสำคัญเกี่ยวกับ fitout โรงงาน 2025