了解越南关于土地所有权的规定，以及针对外国投资者的工业用地租赁条件和优惠政策，有助于投资者更顺利地实施项目，特别是在 2024年土地法刚刚生效的背景下。
外国投资者的工业用地所有权和使用权
工业用地的权利和使用形式
越南不允许私人拥有土地，因此越南公民和在越南的外国投资者都没有权利拥有住宅用地或工业用地，而只有使用土地的权利。
外国投资者可以通过以下方式使用越南的工业用地，以进行投资和生产经营：
- 国家将土地交给投资者用于实施投资项目。
- 投资者可以直接从国家租赁土地，或通过工业房地产开发单位租赁土地。
工业用地的买卖与转让
《2024年土地法》允许外国投资者在工业区、工业群和高科技区内买卖、转让土地使用权。这为投资者提供了更大的灵活性，使其能够将土地使用权作为资产来融资，并在越南扩大生产经营。
工业用地租赁期限
根据项目的不同，特别是在鼓励投资的领域或经济困难地区，土地租赁期限可能会获得以下优惠：
| 序号 | 项目 | 土地租赁期限 |
| 1 | 鼓励投资的领域中的项目 | 3年 |
| 2 | 经济困难地区的项目 | 7年 |
| 3 | 经济特别困难地区的项目 | 11年 |
| 4 | 特别鼓励投资的项目 | 可以在项目的整个运营期间租赁土地。 |
外国投资者若要延长租赁期限，必须申请并在土地使用权到期前06个月提交延长申请。租赁期限必须与已批准的项目期限相符，但不得超过50年，或者在某些特殊情况下是70年。
土地使用权相关的财务义务
在获得土地使用权证书之前，投资者需要履行以下财务义务：
- 土地使用费，
- 土地使用权登记费，
- 评估费，
- 证书颁发费，
- 土地补偿费（若有）。
在运营过程中，投资者需缴纳以下费用：
- 土地租金，
- 非农业土地使用费，
- 农业土地使用费，
- 资源税（若适用）。
自2024年08月01日起，《修订版土地法》规定取消土地价格框架，各地方将自行决定土地价格表，并每年调整一次，以符合市场土地价格。
查看更多：在越南外国直接投资（FDI）企业租赁工业用地的手续
土地租赁费的免除或减少优惠
| 标准 | 免除土地租金 | 降低土地租金 |
| – 特别优待投资行业，位于经济社会特别困难地区或经济区。 – 在工业区为工人建设住房。 |
在项目运营期间 | 不适用 |
| – 优待投资的行业； – 根据规划或因环境污染搬迁生产、经营设施。 |
自开始运营之日起3年 | 不适用 |
| 经济社会条件困难地区。 | 自开始运营之日起7年 | 不适用 |
| – 经济社会条件特别困难地区或经济区； – 特别优待投资的行业； – 位于经济社会条件困难地区的优待投资行业。 |
自开始运营之日起11年 | 不适用 |
| – 优待投资行业，位于经济社会条件特别困难地区或经济区； – 特别优待投资行业，位于经济社会困难地区。 |
自开始运营之日起15年 | 不适用 |
| 农业行业受到自然灾害或火灾影响，导致影响40%以下的产量。 | 不适用 | 相应减少租金 |
| 农业行业受到自然灾害或火灾影响，导致影响40%以上的产量。 | 在受影响的年份 | 不适用 |
| 非农业行业受到自然灾害、火灾或不可抗力影响。 | 不适用 | 在停产期间减少50%的租金 |
外国投资者的住房规定
根据现行《住房法》，外国投资者可以在越南购买、租赁、转让、继承商业住房，包括公寓和独立住宅，属于住房建设项目的一部分。
然而，这些权利附带一些具体的限制和条件：
- 条件：公寓或商业住房必须建造在住宅用地或与其他类型土地结合的土地上，除了位于越南政府规定的国家安全和国防保障区域的住房。
- 所有权期限：最长期限为50年，如果投资者继续符合在越南拥有房产的条件，可以延长。对于与越南公民结婚的外国人，可以在越南稳定、长期拥有房产。
- 数量限制：
- 不超过一栋公寓楼内总户数的30%。
- 在相当于一个坊级规模的区域内，不超过250套独立住宅。
查看更多： 2024年土地法》对外国直接投资（FDI）投资者的直接影响
查看更多： 2024年外国直接投资（FDI）大项目清单
