当投资者租赁 RBF 工厂用于生产时，fitout（装修/改造）几乎是必不可少的阶段。然而，许多企业未能正确界定需要申请审批的范围，导致文件被退回、施工延误或已完成施工部分被要求拆除。为避免风险，企业需要清楚了解可能涉及的三类审批手续：改造建设许可证、防火审批和工业园区的改造批准。
1. RBF 工厂 fitout 是否需要申请许可？
对出租工厂的 fitout 并不总是需要申请建设许可证，但几乎始终需要获得工业园区/业主的批准。企业需明确三类手续：
改造建设许可证适用于改变承重结构的改造，例如打孔楼板、切割梁、建夹层或安装超出设计载重的设备。这是由建设管理部门颁发的强制手续。
消防审批调整适用于改变布局、调整喷淋系统、移动报警器或影响逃生通道的改动。该手续独立于建设许可证。
工业园区/业主的改造批准适用于影响公共技术系统、围护结构、环境或运行安全的更改。
2. 常见需申请改造/fitout 的情况
虽然每个项目各有特点，以下四类项目几乎总是需要申请审批手续：
2.1. 影响结构的项目
- 必须申请改造建设许可证
- 同时需获得业主/工业园区批准
凡改变工厂承重结构的项目均属《建设法》管辖范围。开孔楼板、切割承重墙、建夹层或安装超重设备都会改变建筑物的稳定性，因此施工前必须申请建设许可证。同时，由于此类项目直接影响所租用建筑，企业还需获得业主或工业园区的书面批准。
常见示例：
- 穿越楼板或承重墙开孔。
- 施工夹层、附加楼板、大型悬挂结构。
- 安装需加固地基或梁的大型设备。
2.2. 影响消防系统的项目
- 必须进行消防审批或调整审批
- 同时需获得业主/工业园区批准
- 若影响承重结构，还需申请建设许可证
凡影响喷淋系统、报警器或逃生路径的改动必须进行消防系统审批或小幅修改申报，视影响程度而定。改变布局常导致喷淋覆盖范围不合标准，或影响逃生通道设置。
常见需调整消防系统的改动包括：
- 移动或增设喷淋头、报警器、喷嘴。
- 改变隔墙位置或布局影响覆盖范围。
- 调整逃生通道、疏散走廊。
2.3. 影响 MEP 系统的项目
- 需获得业主/工业园区批准
- 若影响消防系统，则需附带消防审批
- 通常无需建设许可证
电力、水、通风和空调系统的改动通常不需建设许可证，但必须由工业园区批准，因为直接影响公共基础设施。如需增容供电、冷却、更换配电柜或安装大型 HVAC，企业需提交完整的技术说明与计算。
需注意，小型壁挂空调的增设通常仅需园区批准，但仍需评估电负荷与冷凝水排放，确保不影响消防及厂房运行。
2.4. 环境相关项目
- 需获得业主/工业园区批准
- 如产生排放，需调整环境备案
如 fitout 活动产生废气、溶剂蒸气、废水或超标噪声/振动，企业需更新环境资料或提交技术说明。这类变动常被忽视，却容易导致文件被退回。
2.5. 影响安全与运营的项目
- 需获得业主/工业园区批准
部分项目虽未影响结构或消防，但仍涉及安全问题，例如封闭逃生通道或使用高风险施工方法，仍需获得园区批准。
3. 企业需准备的资料
根据改造范围，以下资料用于申请业主/工业园区批准，并作为申请建设许可证或消防审批（如有）的依据。
实际上，园区通常是首个审批单位；获批后企业方可向国家机关提交申请。
因此企业应同步准备技术文件与法律文件，避免后续反复补件或修改。
3.1. 申请业主/工业园区批准的资料
此资料用于业主/园区审核是否影响公共基础设施、运营安全、消防与环境。
技术资料
- 现状图与拟改造图（布局图、设备布置图、主要管线/电缆图）。
- 技术说明与 MEP 项目计算书。
- 电负荷、冷负荷、风量、供排水计算。
- 施工组织与安全措施方案（如园区要求或存在高风险施工）。
- 改变布局时的消防安全方案（用于评估是否需消防审批）。
法律资料
- 企业营业执照复印件。
- 厂房租赁合同。
- 园区规定的表格/申请表（如有）。
- 环境资料或技术说明（如涉及废气、溶剂、化学品、增加废水）。
3.2. 申请改造建设许可证的资料（适用于涉及承重结构/建筑结构的改造）
如 fitout 涉及需申请建设许可证的项目，企业需准备一套建设资料，通常由具备资质的设计单位编制，并由建筑物所有人（业主）提供合法文件。
资料通常包括（视地区而定）：
- 建设许可证申请书（以所有人名义或授权）。
- 业主授权/同意文件。
- 现有建筑的合法性文件（如许可证/竣工验收报告/验收纪要等）。
- 改造设计图（建筑/结构）明确标注改造与保留部分。
- 结构设计说明与计算书（如涉及结构改动、夹层、加固或大型悬挂）。
注意：3.1 中的 MEP 资料不能替代申请建设许可证所需资料。MEP 仅为配合部分，建设许可证关注建筑结构与安全性。
3.3. 消防系统调整审批资料（适用于改动消防系统或疏散路径）
如 fitout 改动了原厂房已获批消防设计的任何防火或逃生相关要素，即需根据136/2020/NĐ-CP 号政令进行调整审批，该手续独立于建设许可证。
该资料多以提交给园区的技术资料为基础，按消防部门格式重新整理并补充。
注意：如仅更换生产设备，未影响布局、消防或逃生路径，通常无需重新审批，但仍需在图纸上详细评估。
4. 消防审批：易导致额外成本的步骤
更改消防系统常带来高额成本。企业可能需更换整个喷淋系统、重新编程报警系统或调整逃生路径。一些行业甚至需使用气体灭火系统（clean agent）替代水系统。如前期评估不准，消防调整成本可能远高于初期 fitout 成本。
5. 为什么需从一开始就确定审批范围？
若对审批范围理解有误或准备文件不充分，可能多次被退件，延误1–2个月，严重影响施工进度与生产计划。许多情况下，企业甚至需拆除已施工部分，按园区或主管部门要求重做，导致 MEP 与消防成本剧增。最有效的做法是从 concept 阶段就评估审批范围，明确哪些需申请建设许可证，哪些需消防审批，哪些仅需园区批准。
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