투자자는 일반계약의 유형과 각 계약의 장단점을 이해하면 가장 적합한 계약을 선택할 수 있습니다. 이 기사는 투자자가 이해해야 할 건설 계약들의 장점, 단점과 차이점을 제시합니다.
프로젝트의 특성에 따른 계약
프로젝트의 특성에 따른 분류된 일반 계약자 계약은 다음과 같은 가장 흔한 유형이 포함됩니다.
- 설계 및 건설 계약(Design – Build 일반 계약자 계약) : 일반 건설 계약자가 공사의 설계부터 건설까지 등 여러 단계를 담당합니다.
- EPC일반 계약자 계약(Engineering, Procurement and Construction): 일반 계약자가설계, 기술 장비 공급 및 공사 건설을 담당합니다.
- 럼프섬턴키 계약(Lump Sum Turnkey 계약): 일반 건설 계약자가 실제 조사부터 시설 설계, 디테일 설계, 건설, 전기 기계 공사 시공, 심지어 투자자 요청 시 스마트 공장(Smart Factory) 솔류션 제공까지 프로젝트에 관여합니다.
럼프섬턴키 계약은 경험이 없거나 건설 분야에 처음으로 참여하는 투자자들을 위한 계약입니다. 이런 계약은 투자자의 프로젝트 관리 압력을 줄이고 관리 비용과 시간을 많이 절감하며 설계 솔루션부터 건설 솔루션, 프로젝트의 총 비용까지 전체적인 평가를 할 수 있는 데 도움이 됩니다.
프로젝트 성격에 따른 일반계약들의 장단점과 차이점
| 설계 – 건설 | EPC | 럼프 섬 턴키 | |
| 일반계약자의 역할 | 설계와 건설 모두에 대한 담당 | 설계, 건설, 기술 장비 공급에 대한 담당 | 조사, 설계, 건설, 전기기계 시스템 시공, 투자자 요청 시 스마트 공장 공급 등에 대한 담당 |
| 장점 | – 법정 절차 수행 시간 절감 – 투자자는 프로젝트 전체에 대한 책임을 짐 – 계약자는 진행 과정에서 문제 발생 시 해결 및 적합한 방안을 제안할 수 있음 | – 한 주요 계약자와 협조해야 하기 때문에 시간과 비용, 인력을 절감할 수 있음 – 프로젝트 전체의 법률 사항을 보장함 – 처음부터 상세한 계약 설립 | -처음부터 총괄 비용 계획 설립 – 시간과 비용 절감, 관리 부담 감소 – 설계에 맞추고 시공하여 프로젝트 검사 시간을 절감할 수 있음 |
| 투자자가 직면할 수 있는 위험 | – 작업량이 크기 때문에 투자자가 면밀히 관리해야 하므로 계약자 관리와 검사 능력이 있어야 함. 투자자는 필요 시 관리 대행자를 임대할 수 있음 – 처음부터 총괄 비용 계획이 없어서 시공 과정에서 비용이 발생 가능성이 높음. | – 계약자는 모든 권한을 갖고 있으므로 투자자 큰 규모 프로젝트에 대한 재정과 진행 일정 위험에 직면함 – 규모가 크고 재정 능력이 높은 계약자가 필요함 | -투자자가 프로젝트 전체에 대한 책임을 짐 |
| 적용 권장 경우 | 투자자가 계약자 관리와 검사 능력이 있는 경우 | 투자자가 생산 기계와 라인, 시스템의 기술 요구사항을 잘 이해하는 경우에만 적용함. 투자자가 EPC 계약자를 임대하여 진행하고 점검, 승인함. | 각종 프로젝트에 적합하고, 투자자와 계약자가 처음부터 작업량과 가격을 명확히 해야 할 뿐 |
| 일반계약자에 대한 요구사항 | – 근로자 팀이 강하고 풍부하는 계약자 필요 – 경험이 풍부하고 전문 지식이 풍부한 기사 필요 – 책임감이 있고 작업 능력이 높은 수준인 작업자 필요 | – 규모가 크고 재정 능력이 높은 계약자 필요 – 경험이 풍부하고 전문 지식이 풍부한 기사 필요 – 생산 기계와 라인에 대한 지식과 경험을 갖고, 기계 품질을 보장하고 명확한 보증 제도가 있어야 함. | – 건설 분야의 경험이 풍부하고 비용 관리 능력이 있고 신뢰성이 높은 일반계약자 필요 – 전문 지식이 풍부한 기사와 작업자 필요 |
일반계약 금액별 분류
일반계약 금액별로 구분되는 계약 3가지 있으며 다음과 같습니다.
- 패키지 계약: 계약 금액은 입찰, 계액 이행부터 체결된 계약서상 작업 인계까지 전 과정에서 변하지 않음
- 고정단가계약 : 고정단가계약은 계약서상 작업 전체에 대하여 단가가 이행기간 동안 변경되지 않는 계약으로 계약자가 계약서상 고정 단가를 기준으로 규정에 따라 점검승인된 실제 작업량과 작업 수에 따라 지급받습니다.
- 조정단가계약 : 조정단가계약은 계약서상의 작업 전체에 대하여 계약서상 약정을 바탕으로 단가를 조정할 수 있는 계약으로 계약자가 계약서상 단가 또는 조정단가를 기준으로 규정에 따라 점검승인된 실제 작업량과 작업 수에 따라 지급받습니다
패키지가격 일반 계약자 계약은 투자자가 계약자에게 모든 비용을 맡기고 시장 가격 변동 또는 자재 부족/과잉 문제에 대해 신경 쓸 필요가 없습니다.일반 건설 계약자는 모든 비용을 자세히 계산하고 모든 위험을 예비하며 계약 외의 비용이 발생하지 않아 합의된 설계 대로 프로젝트를 수행하는 것을 보장해야 합니다.
일반계약 금액별로 구분되는 계약들의 장단점과 차이점
| 패키지 계약 | 고정단가계약 | 조정단가계약 | |
| 단가 | 계약금액은 프로젝트 진행 과정에서 변경되지 않음 | 고정됨 | 가격은 시장 가격에 따라 조정됨 |
| 프로젝트의 작업량 | 프로젝트 진행 과정에서 변경될 수 있음 | 고정됨 | |
| 계약 금액 | = 작업량 x 고정가격 | = 작업량 x 조정가격 | |
| 장점 | – 처음부터 비용을 명확하게 결정되며 프로젝트 수행 중에 추가 비용이 발생하지 않음. – 투자자는 시장 가격 변동에 영향을 받지 않음 | -요구사항과 작업량을 변경할 수 있는 유연성. | – 자재, 재료 변경의 유연성. -시장가격이 하락하면 프로젝트비도 감소함 |
| 투자자가 직면할 수 있는 위험 | – 공사가 시작되면 조정, 요청 변경이 어려움 | -작업량이 변경됨으로 비용 발생 위험을 감수함 | – 초기 비용이 확정되지 않아 재무 관리가 어려움 – 시장 가격 변동에 영향을 받음 |
| 적용 권장 경우 | 모든 프로젝트에 적합함 | 처음부터 작업량을 정확하게 잡을 수 없는 프로젝트에 적합함 | 시장 변동으로 인해 비용을정확하게 잡을 수 없는 프로젝트에 적합함 |
| 일반계약자에 대한 요구사항 | 모든 비용 균형을 잡고 위험 예비금을 산정하고 추가 비용 없이 일정을 보장할 수 있는 계약자 필요 | 신뢰성이 높은 양질 계약자 선택 | |
