Hiểu rõ các loại hợp đồng tổng thầu và các ưu nhược điểm của từng hợp đồng sẽ giúp nhà đầu tư lựa chọn cho mình được một loại hợp đồng phù hợp nhất. Bài viết đưa ra các ưu nhược điểm và sự khác nhau giữa các hợp đồng xây dựng mà chủ đầu tư cần nắm rõ.
Theo tính chất dự án
Hợp đồng tổng thầu phân theo tính chất dự án gồm 3 hình thức phổ biến nhất:
- Hợp đồng thiết kế và thi công (Hợp đồng tổng thầu design – build): Tổng thầu xây dựng chịu trách nhiệm từ giai đoạn thiết kế đến thi công xây dựng dự án
- Hợp đồng tổng thầu EPC (Engineering, Procurement and Construction): Tổng thầu chịu trách nhiệm thiết kế, thi công xây dựng và cung cấp thiết bị công nghệ.
- Hợp đồng chìa khóa trao tay (Hợp đồng Lump Sum Turnkey): Tổng thầu xây dựng tham gia dự án từ giai đoạn khảo sát thực tế đến thiết kế cơ sở, thiết kế chi tiết, thi công xây dựng, thi công cơ điện, thậm chí cả cung cấp giải pháp nhà máy thông minh (Smart Factory) nếu chủ đầu tư yêu cầu.
Hợp đồng Chìa khóa trao tay là hình thức hợp đồng dành cho các nhà đầu tư không có nhiều kinh nghiệm hoặc lần đầu tham gia lĩnh vực xây dựng. Hợp đồng này giúp giảm áp lực quản lý dự án cho Chủ đầu tư, tiết kiệm nhiều chi phí và thời gian quản lý nhưng vẫn có những đánh giá tổng quan từ giải pháp thiết kế đến giải pháp thi công, chi phí tổng thể của dự án.
Ưu nhược điểm và sự khác nhau giữa các loại hợp đồng tổng thầu theo tính chất dự án
| Design – Build | EPC | Lump Sum Turnkey | |
| Vai trò của tổng thầu | Chịu trách nhiệm cả thiết kế và thi công | Chịu trách nhiệm thiết kế, thi công và cung cấp thiết bị công nghệ | Chịu trách nhiệm khảo sát, thiết kế và thi công xây dựng và cơ điện, cung cấp nhà máy thông minh nếu chủ đầu tư yêu cầu |
| Ưu điểm | – Tiết kiệm thời gian làm thủ tục pháp lý. – Nhà thầu chịu 100% trách nhiệm dự án. – Nhà thầu có khả năng xử lý, đề xuất phương án phù hợp khi phát sinh vấn đề trong quá trình thực hiện. | – Tiết kiệm thời gian, chi phí và nhân lực do chỉ cần làm việc với 1 đầu mối lớn. – Đảm bảo tính pháp lý của toàn bộ dự án. – Có kế hoạch chi tiết ngay từ đầu. | – Có kế hoạch chi phí tổng thể từ đầu – Tiết kiệm thời gian, chi phí và giảm áp lực quản lý. – Thi công đúng theo thiết kế giúp tiết kiệm thời gian kiểm tra dự án. |
| Rủi ro đối với nhà đầu tư | – Cần giám sát chặt chẽ do khối lượng công việc lớn đòi hỏi chủ đầu tư phải có năng lực để giám sát và kiểm tra nhà thầu. Chủ đầu tư có thể thuê một bên giám sát nếu cần. – Có thể phát sinh chi phí trong quá trình thi công do chưa có kế hoạch chi phí tổng thể từ đầu. | – Tổng thầu được giao toàn quyền, chủ đầu tư có thể gặp rủi ro về tài chính và tiến độ do dự án có quy mô lớn. – Đòi hỏi nhà thầu phải có năng lực tài chính tốt, quy mô lớn. | – Chủ đầu tư chịu 100% trách nhiệm dự án. |
| Trường hợp nên áp dụng | Áp dụng khi chủ đầu tư có đủ năng lực để giám sát và kiểm tra nhà thầu. | Chỉ áp dụng nếu chủ đầu tư hiểu rõ về máy móc, dây chuyền sản xuất và các yêu cầu kỹ thuật của hệ thống. Chủ đầu tư thuê nhà thầu EPC làm và sẽ kiểm tra và nghiệm thu. | Phù hợp với nhiều dự án, chỉ cần chủ đầu tư và nhà thầu thống nhất rõ ràng phạm vi công việc và mức giá ngay từ đầu. |
| Yêu cầu khi lựa chọn tổng thầu | – Nguồn nhân lực mạnh, dồi dào – Đội ngũ kiến trúc sư có kinh nghiệm và chuyên môn cao – Đội ngũ công nhân có trách nhiệm, tay nghề cao | – Nhà thầu có quy mô lớn, năng lực tài chính cao. – Đội ngũ kiến trúc sư có chuyên môn và kinh nghiệm cao – Có hiểu biết, kinh nghiệm về thiết bị, công nghệ dây chuyền sản xuất. Đảm bảo chất lượng máy móc, chế độ bảo hành rõ ràng. | – Tổng thầu uy tín, có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng, có khả năng kiểm soát chi phí tốt. – Đội ngũ kiến trúc sư, công nhân có chuyên môn cao. |
Theo hình thức giá hợp đồng tổng thầu
Có 3 loại hợp đồng chính được phân chia theo hình thức giá hợp đồng tổng thầu bao gồm:
- Hợp đồng trọn gói: giá trị hợp đồng cố định, không thay đổi trong suốt quá trình từ khi đấu thầu, thực hiện đến lúc bàn giao khối lượng công việc thuộc phạm vi hợp đồng đã ký kết.
- Hợp đồng theo đơn giá cố định: Hợp đồng theo đơn giá cố định là hợp đồng có đơn giá không thay đổi trong suốt thời gian thực hiện đối với toàn bộ nội dung công việc trong hợp đồng. Nhà thầu được thanh toán theo số lượng, khối lượng công việc thực tế được nghiệm thu theo quy định trên cơ sở đơn giá cố định trong hợp đồng.
- Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh: Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh là hợp đồng có đơn giá có thể được điều chỉnh căn cứ vào các thỏa thuận trong hợp đồng đối với toàn bộ nội dung công việc trong hợp đồng. Nhà thầu được thanh toán theo số lượng, khối lượng công việc thực tế được nghiệm thu theo quy định trên cơ sở đơn giá ghi trong hợp đồng hoặc đơn giá đã được điều chỉnh.
Ưu nhược điểm và sự khác nhau giữa các loại hợp đồng xây dựng theo hình thức giá hợp đồng tổng thầu
| Hợp đồng trọn gói | Hợp đồng theo đơn giá cố định | Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh | |
| Đơn giá | Giá trị hợp đồng không thay đổi trong suốt quá trình thực hiện dự án. | Cố định | Giá điều chỉnh theo giá thị trường |
| Khối lượng công việc của dự án | Có thể thay đổi trong quá trình thực hiện dự án | Cố định | |
| Giá trị hợp đồng | = Khối lượng công việc x Giá cố định | = Khối lượng công việc x Giá điều chỉnh | |
| Ưu điểm | – Chi phí được xác định rõ ràng từ đầu, không phát sinh chi phí trong quá trình thực hiện dự án. – Nhà đầu tư không bị ảnh hưởng bởi biến động giá cả thị trường | – Linh hoạt thay đổi yêu cầu, khối lượng công việc. | – Linh hoạt trong việc thay đổi về vật tư, vật liệu. – Trong trường hợp giá thị trường giảm, chi phí dự án cũng giảm theo. |
| Rủi ro đối với nhà đầu tư | – Hạn chế sự điều chỉnh, thay đổi yêu cầu khi dự án đã thi công | – Chấp nhận rủi ro phát sinh chi phí do điều chỉnh khối lượng công việc. | – Chi phí ban đầu không được xác định dẫn đến quản lý tài chính khó khăn – Bị ảnh hưởng bởi biến động giá cả thị trường |
| Trường hợp nên áp dụng | Phù hợp với mọi dự án | Phù hợp với những dự án khó xác định khối lượng công việc chính xác ngay từ đầu. | Phù hợp với những dự án khó xác định chi phí do yếu tố thị thường biến động. |
| Yêu cầu khi lựa chọn tổng thầu | Nhà thầu uy tín có thể cân đối tất cả các chi phí, dự trù rủi ro, đảm bảo tiến độ mà không phát sinh thêm bất kỳ chi phí nào. | Lựa chọn nhà thầu uy tín, chất lượng. | |
Xem thêm: Các yếu tố giúp tìm nhà thầu xây dựng uy tín tại Việt Nam
Xem thêm: Sản xuất thông minh và những hướng áp dụng cơ bản
