Hợp đồng là văn bản thỏa thuận pháp lý giữa chủ đầu tư và nhà thầu, thể hiện trách nhiệm và quyền hạn của từng bên khi bắt tay thực hiện một dự án. Với lĩnh vực xây dựng, có nhiều cách phân chia các loại hợp đồng, tùy theo tính chất dự án, theo hình thức tính giá hay theo mối quan hệ giữa các bên tham gia hợp đồng là tổng thầu, thầu chính hay thầu phụ,…. Bài viết này đi sâu phân tích các loại hợp đồng tổng thầu xây dựng.
Theo tính chất dự án
Hợp đồng tổng thầu phân theo tính chất dự án gồm 3 hình thức phổ biến nhất:
– Hợp đồng Thiết kế và thi công (Hợp đồng tổng thầu Design – Build): Tổng thầu xây dựng chịu trách nhiệm từ giai đoạn thiết kế đến thi công xây dựng dự án.
– Hợp đồng Tổng thầu EPC (Engineering, Procurement and Construction): Tổng thầu chịu trách nhiệm thiết kế, cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng công trình.
– Hợp đồng Chìa khóa trao tay (Hợp đồng Lump Sum Turnkey): Tổng thầu xây dựng tham gia dự án từ giai đoạn khảo sát thực tế đến thiết kế cơ sở, thiết kế chi tiết, thi công xây dựng, thi công cơ điện, thậm chí cả cung cấp giải pháp nhà máy thông minh (Smart Factory) nếu chủ đầu tư yêu cầu.
Hợp đồng Chìa khóa trao tay là hình thức hợp đồng dành cho các nhà đầu tư không có nhiều kinh nghiệm hoặc lần đầu tham gia lĩnh vực xây dựng. Hợp đồng này giúp giảm áp lực quản lý dự án cho Chủ đầu tư, tiết kiệm nhiều chi phí và thời gian quản lý nhưng vẫn có những đánh giá tổng quan từ giải pháp thiết kế đến giải pháp thi công, chi phí tổng thể của dự án.
Theo hình thức giá hợp đồng tổng thầu
– Hợp đồng trọn gói: giá trị hợp đồng cố định, không thay đổi trong suốt quá trình từ khi đấu thầu, thực hiện đến lúc bàn giao khối lượng công việc thuộc phạm vi hợp đồng đã ký kết.
– Hợp đồng theo đơn giá cố định: được áp dụng trong trường hợp tại thời điểm ký, vì nhiều lý do mà hai bên khó xác định được chính xác khối lượng công việc của hợp đồng. Khi đó, mỗi hạng mục công việc sẽ được thống nhất một mức giá cố định. Chủ đầu tư phải trả chi phí bằng khối lượng nhân với đơn giá đã thống nhất, chấp nhận rủi ro phát sinh chi phí do điều chỉnh khối lượng công việc trong quá trình thi công.
– Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh: trong trường hợp khó xác định cụ thể các chi phí do yếu tố thị trường biến động,… thì hợp đồng đơn giá điều chỉnh là sự lựa chọn phù hợp nhất. Giá trị hợp đồng sẽ bằng đơn giá điều chỉnh theo các thỏa thuận trong hợp đồng, nhân với khối lượng công việc tương ứng.
Với Hợp đồng giá trọn gói, nhà đầu tư khoán toàn bộ chi phí cho nhà thầu, không cần quan tâm đến vấn đề biến động giá cả thị trường hay thiếu/thừa vật tư. Tổng thầu xây dựng phải cân đối thật kỹ tất cả các chi phí, dự trù tất cả rủi ro, đảm bảo thực hiện dự án như cam kết mà không phát sinh thêm bất kỳ chi phí nào ngoài hợp đồng và thiết kế đã thống nhất.
