了解总承包各类型合同以及各类型合同的优缺点帮助投资商可以选择最合适自己的合同类型。 该文章提供各类型建设合同的优缺点给投资商参考知悉。
按项目性质
根据项目性质划分的总承包合同包括三种最常见的形式：
- – 设计与施工合同（Design – Build总承包合同）：建筑总承包商负责从设计阶段到项目建设施工阶段。
- – EPC总承包合同（Engineering, Procurement and Construction）：总承包商负责设计、技术设备供应和工程建设施工。
- – 钥匙交手合同（Lump Sum Turnkey合同）：建筑总承包商参加从实际调查阶段到基本设计、详细设计、建设施工、机电施工的项目，甚至在投资者要求时还提供智能工厂（Smart Factory）解决方案。
钥匙交手合同是一种适用于没有丰富经验或首次参加建筑领域之投资者的合同形式。该合同有助于减轻投资者的项目管理压力，节省大量成本和管理时间，但从设计解决方案到施工解决方案以及项目的总体成本，仍然有概述评估。
依据项目性质划分的各种总承包商合同类型的优缺点和差异
| Design – Build | EPC | Lump Sum Turnkey | |
| 总承包商的角色 | 负责设计和施工 | 负责设计、施工以及提供设备工艺 | 负责建设和机电的考察、设计、施工，提供智能工厂措施如业主有需求 |
| 优点 | – 节省办理法律手续的时间.
– 包商100%承担项目的责任. – 实施过程发生问题，包商有能力处理及提出最合适方案. |
– 由于只要跟一个大枢纽合作，故可节省时间、成本和人力
– 保证整个项目的法律性. – 一开始提供细节的计划 |
– 一开始就有总体成本计划
– 节省时间、成本及减少管理压力. – 按设计图施工有助于节省工程查核时间 |
| 投资商的风险 | – 需跟紧监理，由于工作量大，需要投资商有能力对承包商监理及稽核。 如有需要，投资商可以聘雇一名监理工程师。
– 由于一开始没有总体的成本费用计划，有可能施工过程会产生额外费用。 |
-总承包商拥有全权，由于项目规模较大，投资商可能面临财务和进度风险。
– 需要投资商拥有良好的财务能力，规模要大 。 |
– 业主100%承担项目的责任。 |
| 该采用的状况 | 适用于投资商足够能力对包商进行监理及稽核 | 仅用于投资商对该系统的机械设备、工生产艺线以及其他技术要求了解清楚， 投资商聘请EPC包商进行工程并对包商稽核及验收工作 | 适用于诸多项目类型，只要投资商与包商双方从一开始对工作范围和单价明确达成一致。 |
| 选择总包商的要求 | – 人力资源雄厚、充沛
– 建筑师团队经验丰富、专业能力强 – 现场师傅队伍高技能、责任感强 |
– 包商大规模、财务能力强
-建筑师团队经验丰富、专业能力强 – 对生产设备&工艺线具有知识和经验，保证机械设备的品质，保固政策明确 |
– 信誉良好的总承包商，建设领域上拥有经验丰富， 能够管控好成本.
-建筑师团队经验丰富、专业能力强. |
按总承包商合同计价方式
按总承包商合同计价方式划分有三种主要合同类型包含：
- 一揽子合同：合同价值在从投标、合同履行到移交已签署合同范围内的工作量的整个过程中固定、保持不变。
- 固定单价合同：适用于由于许多原因，在签订合同时，双方难以确定合同项下正确工作量的情况。此时，每个工作项目将适用一个固定价格。投资者必须支付工作量乘以商定的单价的费用，承担因在施工过程中调整工作量而产生成本的风险。
- 调整性单价合同：若由于市场因素波动等原因而难以确定具体成本，则调整性单价合同是最合适的选择。合同价值将等于合同中约定的调整性单价乘以相应的工作量。
对于总价总承包合同，无论市场价格波动或材料短缺/过多，投资者都将全部成本发包给承包商。建筑总承包商必须仔细平衡所有成本，估计所有风险，确保按承诺实施项目而不会在商定的合同和设计之外产生任何额外成本。
按总承包商合同计价方式的合同类型优缺点及差异
| 一揽子合同 | 固定单价合同 | 调整单价合同 | |
| 单价 | 项目实施整个过程合同价值固定不变。
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固定 | 按市场价格来调整 |
| 项目的工作量 | 项目实施过程可以变更 | 固定 | |
| 合同价值 | = 工作量x 固定单价 | = 工作量 x 调整的单价 | |
| 优点 | – 从一开始已明确费用，项目实施过程无发生额外费用.
– 投资商不受市场价格波动的影响 |
-可灵活地更改工作要求和工作量 | – 可灵活地更改物资、原材料方面.
-如果市场价格下降，项目成本也跟着下降. |
| 投资商的风险 | – 项目施工中限制更改及调整要求 | -承受因调整工作量而产生额外费用的风险 | -初始成本未明确制定导致财务管理有困难
– 受市场价格波动的影响 |
| 该采用的状况 | 适合所有项目类型 | 适用于从一开始难以明确定下工作量的项目 | 适用于因市场价格波动难以确定费用的项目. |
| 选择总包商的要求 | 信誉良好的承包商可以平衡所有成本、估计风险并确保进度，而不会产生任何额外成本 | 选择信誉良好、品质优越的承包商. | |
