2024年土地法（2024年8月1日施行）により、従来の土地価格枠組みが撤廃されます。これに伴い、各地方自治体が独自の土地価格基準を策定し、市場実勢価格に即して年1回の見直しを行うこととなりました。

工業団地の用地評価を含む土地評価制度の抜本的改革

2024年土地法は、工業団地用地の評価を含む土地評価制度に画期的な改革をもたらしました。2013年土地法では、政府が規定する土地価格の下限・上限に基づき、5年ごとに土地価格基準の改定が行われていました。しかしながら、2024年8月1日より施行される最新の改正土地法では、従来の土地価格枠組みが撤廃されます。これにより、各地方自治体が独自の土地価格基準を策定し、市場実勢価格に即して年1回の見直しを実施することが義務付けられました。この改正により、土地価格が市場実勢を適切に反映し、評価プロセスの透明性が向上する一方で、地価の市場連動による上昇傾向に伴い、企業の投資コスト増大リスクも内在しています。このため、投資家は綿密な投資計画を策定し、地価変動の影響を緩和するための予備費を適切に計上することで、プロジェクトの円滑な遂行を確保することが肝要です。

2024年土地法改正に伴う産業用不動産の賃借・取得手続き

土地評価手続きの免除措置

2024年土地法改正では、投資奨励分野または投資奨励地域に該当する製造業・事業会社（商業用住宅建設、商業・サービス用地利用を除く）に対し、土地使用料および土地賃借料の免除または減額が規定されています。これらの企業は、土地評価手続きが免除され、土地使用料および土地賃借料の減免申請手続きも不要となります。この措置により、行政手続きが簡素化され、投資家の時間的負担が軽減されると共に、企業がプロジェクトを迅速に展開できる環境が整備されます。

土地使用料等の支払い方法の多様化

改正土地法における重要な新規定の一つは、企業が土地賃借料の支払い方法を選択できる点です。これには一括払い、年払い、または当事者間の合意に基づくその他の方法が含まれます。この支払い方法の多様化により、投資家は資金計画の最適化と効率的な資本配分が可能となり、同時に初期投資コストの負担軽減も図れます。

12ヶ月間未使用の場合の土地収用措置

改正土地法では、土地の使用期限および収用に関する厳格な規定が盛り込まれています。具体的には、賃借または取得した土地が12ヶ月間未使用の場合、あるいは計画と比較して土地利用の進捗が24ヶ月遅延している場合、当該土地は収用対象となります。この規定により、投資家は土地使用権の喪失を回避し、追加の土地使用料納付に伴う投資コストの増加を防ぐため、プロジェクトの実施を迅速化する必要に迫られています。投資家には最長24ヶ月の土地使用期間延長が認められます。延長期間後も未使用の場合、当該土地は無償で収用され、投資家に甚大な損失を与える可能性があります。

FDI投資家に対する産業用地の所有権および譲渡権の拡充

2024年土地法改正により、FDI投資家の産業用地に関する所有権および譲渡権について重要な変更が導入されました。外資系企業は、工業団地、工業集積地、先端技術産業パーク内の土地使用権譲渡を受けることが可能となりました。この規定は、2013年土地法において海外在住ベトナム人にのみ付与されていた権利を大幅に拡充したものです。さらに、FDI企業は土地使用権を通じた出資受け入れも可能となりました。これは2013年法では明確に規定されていなかった新たな権利です。この改正により、FDI企業は土地を資本調達の手段として柔軟に活用でき、ベトナムにおける事業提携の強化や事業拡大の機会が拡大されます。

土地紛争解決機関の拡充

最新の土地法改正では、ベトナム商事仲裁機関の追加と地方行政機関の権限強化を通じて、土地紛争解決プロセスに重要な進展がもたらされました。この拡充措置は、紛争解決手段の多様化を図るだけでなく、紛争処理の迅速化を促進し、投資家の費用負担と時間的コストの最小化にも寄与します。さらに、地方行政機関への権限委譲により、省級機関および裁判所の負担軽減、処理プロセスの迅速化、投資活動の継続性確保が図られ、FDI企業にとってより安定的かつ透明性の高い法的環境が整備されます。