有不同的建设合同分类方式：以项目性质、计价方式或是合同中的各方关系是业主、
总承包商、主包商还是副包商，或是随附项目的特殊来决定。下方为现行常见的两种建设合同分类方式：

按项目性质
– 工程设计-提供工艺设备以及施工的合同/EPC统包工程合同（Engineering, Procurement and Construction）： 由总承包商担任从技术设计，施工图当设计至供应设备、建材及工程施工，选取并供应设备技术服务生产，安装与技术转移，试跑确认后移交给业主。

EPC统包工程合同价值相当大，包含许多工作项目。此外，每一家工厂使用不同的设备，
生产线。EPC统包总承包商务必是了解该厂的技术和生产线的人，安装后需确保向业主工艺转移，确保本身供应的设备机械的保固、维护服务。当授予EPC统包总承包商几乎所有该厂从建厂施工到安装技术设备的的权限，会存在一定的风险。

–  工程设计与施工合同/Design – Build总承包商合同： 现行最常见的合同之一，其中，
由建设总承包商担任该厂所有项目从设计到施工阶段，不包含设备工艺服务生产的项目。 工程设计与施工合同/Design – Build总承包商合同： 现行最常见的合同之一，其中，
由建设总承包商担任该厂所有项目从设计到施工阶段，不包含设备工艺服务生产的项目

为了实施确保安全、品质、准进度的一项建设工程，从考察阶段到设计、施工、监工以及完缮移交给业主， Design – Build总承包商务必有强大的人力资源，工程师与干部团队经验丰富、专业技能佳以及项目管理能力好。

– 工程建设施工承包商合同： 承包商按照工程现有的设计实施工程建设施工、
工程项目施工，或机电施工..

按总承包商合同计价方式

– 一揽子合同： 从招标、实施至交接合同内所签订内的工作内容时整个过程合同价值固定不变，除非业主方设计更新或更改。业主将全部费用授予包商，无论市场价格变动或建材欠缺/过剩都不必操心。施工总承包商执行合同期间需仔细平衡所有费用，估计所有风险因素（贬值..）。合同价值从招标到实施、交接合同内所签订内的工作内容是固定不变的。

• 交钥匙合同（Lump Sum Turnkey Contracts）是一揽子合同计价方式的典型。
  交钥匙合同通常业主与设计-建设总承包商签订：总承包商参与从实际考察阶段到
  基础设计、细节设计、建设施工、机电施工甚至提供智能化工厂（Smart Factory）的措施如业主要求。合同价值为一揽子性，承诺项目实施整个过程中无发生额外费用。此类合同可以减低业主对工程项目管理的压力，节省不少成本与管理时间。

– 固定单价合同： 用于签订合同的时点，因种种原因双方难以准确确定合同的工作量。
当时，每个工作项目归于一个固定单价。当包商完成工作项目并与业主一部分验收，合同价值计算如下：

=实际已验收的工作量 x 合同里签订的固定单价

– 调整单价合同： 工程项目长期时间施工的话，由于市场波动…等因素难以确定具体成本，
那么调整单节合同是理想的选择。这种合同常用于国家预算资金出资的项目。合同价值计算如下

=实际已验收的工作量 x 合同里所商量的调整单价或按照财政厅或建设厅的规定

DELCO常用的合同形式：设计-施工总承包商合同（Design – Build总承包商合同），交钥匙合同（Lump Sum Turnkey）。

不过根据项目特殊和业主的要求，双方可以商量并选取合适的合同

有种种因素包含主观和客观影响到建厂的报价如： 法律规定变化、建材市场价格波动…以下为直接影响建厂报价因素值得业主关注。

工厂，厂房之规模

工厂、厂房规模越小，建设单价则越高。因为厂房规模大或小都包含成本费用一样的
固定项目如：消防系统，基础设施，地下水库，内部道路、围墙…这些项目专特施工；每个项目的人工数、原物料、物资费用须确保施工品质，不可能因为厂房规模小而包商减少人工数或抵减费用，反而。工厂、厂房规模越大，单价越最优化。

技术要求

工厂设计越复杂，细节越多，结构负载要求越大，机械系统工艺线电耗量大…施工时间越长，所以要求施工工程师、工人队伍具有丰富经验及高技能。复杂项目的管理费用及人工成本也比一般项目偏高。

制造业的特殊

制造领域以及该行业的特殊要求也是影响建厂的费用。电子制造行对于静电、
无尘室要求很高，所以常用的高级建材如： 环氧树脂地板还是防静电乙烯基瓷砖..。食品、药品加工领域的工厂对温度、湿度提出严格的要求； 该厂基础设施、地板、排水系统、通风系统…等施工需满足GMP, HACCP/ISO 22000…等标准。因此，该厂建设单价会比一般工厂偏高。

对建材、物资的要求

工厂建设中，建材费用决定了60%投资建厂费用。同是建材、材料，但有不同厂牌来选择以及不同种类可考虑：高级材料，品质中等但廉价的材料…随着业主对于选取材料、建材的要求与谨慎而建厂单价也受影响。

对施工进度的要求

一般来说建厂施工过程通常很快，平均化3~6个月。但，某些场合下业主要求施工时间更加快，加强人工上晚班，进度紧张…要求承包商在人力、设备及工地安排施工办法的方面努力付出更高，同时将工业建厂的价格比一般工厂项目推高
“此外，施工时间过长还容易产生客观性的风险如： 市场价格、施工人力资源…
施工时间越长则工程项目管理费用越大，使得投资建厂费用跟着增加。”
“因此，施工进度要求合理有助于投资商节省建设费用。合理施工进度即是承包商按照
原物料与人工使用进度上来计算整个项目的整体进度，工程内各工作项目的材料与人工轮转协调，维持施工进度稳定，避免材料与人工同个节点归并使用。

地质因素

地质因素直接影响到厂房基础施工的成本，包含打桩，打地基，地面夯实…地基越弱，
尤其是靠近河边具有泥层薄弱的地区，打桩打地基的施工项目打更深才能到达好土层，随着时间有足够的承载力。当时厂房打桩，基础施工还是基地改造、加固费用都很高。

总承包商具有经验丰富，对各地方地质条件进行客观和相对准确的评价，即是建厂值得信赖的顾问单位，利于业主报价最优化。

施工单位能力

每一家施工单位会有不同的能力以及施工方案与措施，内部管控、质量管理规程不同，也会导致建设单价不同。
总承包商拥有经验丰富、项目管理能力佳的技术团队，则建设报价有可能比其他承包商偏高，但与工程品质相配，准进度施工，助于厂房稳定生产以及后续可以节省营运费用，保固-维修、升级费用

为了满足共同的建设标准，一个建设报价单须有如下基本项目：

整地与临时工作的成本

这是工程项目一开始的成本之一，包含：

-拆除工程（若有），平整土壤、砂，拆除表面层的植物，施工地面整平
– 盖暂时工程（工地门口，保卫室，仓库，暂时围墙…）
– 服务施工的辅助工程（施工道路，水路，电路..）
– 工地临时屋服务居住及管理（若有）

各工程项目的建设成本
基本报价项目包括：

1.主要工程建设项目：

– 挖土工作
– 打桩工作
– 混泥土工作
– 模板工作
– 钢筋工作
– 钢结构工作
– 建设工作
– 防水工作
– 花岗岩整修完善工作
– 平铺工作
– 覆盖工作
– 机械工作
– 抹灰工作
– 大门与窗户工作
– 油漆工作
– 室内装饰完善

2. 屋外基础设施项目

-工地清理
-内部道路
-种树
-大门与围墙施工
-旗杆
-雨水排放系统

3.电气施工项目

– 中压电力系统
– 变电站系统
– 发电机系统
– 低压电柜系统
– 电缆
– 电缆桥架&线槽
– 照明系统，插座
– 户外照明系统
– 电话与区域网络
– CCTV系统
– 公共广播系统

4.机械施工项目

– 供排水系统
+ 生活供水系统
+ 生活排水系统
+ 生活废水处理系统
+ 卫生设备
– ACMV系统
+ 空调系统
+ 通风系统
– 其他辅助系统（空压、灰尘过滤，吸油..等系统）

5.消防工作
– 泵房内
– 消防系统
– 火警系统
– 逃生指示灯&金及照明
– 防雷系统
– 排样系统
一个建设报价单足够主要基本项目即是业主对承包商评估的标志之一。报价单内基本项目齐全，工作量不偷减，对后续工厂施工品质有保障。
此外，根据工程项目特殊以及业主的要求，DELCO可以添加展开如下项目：从电柜系统至机械与生产线系统的电子连接器，试机并转移给业主。
智能化工厂系统基础设施施工及展开,与该厂辅助系统连接上（空压机， 锅炉，冷水机，空调、通风系统）

下方为关键项目，确保工厂安全及有效运作，而业主不应该为了节省成本而更改技术标准或是消减工作量：

– 基础压桩：

对于所有工业工程来说，基础是非常重要项目值得业主最关注。工厂基础需准技术施工
才能确保整个工程的稳固性、经久性

基础压桩是一个不可消减数量、品质还是节省费用的项目。每个家工业工厂的桩数量以及压桩深度可以不同，随附建设地点以及基地地质条件。尤其是制造行工厂（精密机械厂，印刷厂…）高度要求精准性，基础压桩项目需更仔细计算，确保机械安装区域稳定，确保生产过程精准度。

– 工厂结构； 覆盖结构

工业工厂结构建设，覆盖结构安装前需仔细计算、准确； 越有条理越有规范越稳固、牢固，确保生产营运安全、有效。

工业工厂结构由柱子与桁架系统紧密相连组成，有高度耐力能力，有制程屋顶的作用，确保厂房整个生产运作中的稳定性

覆盖结构对保护厂内设备不被外面环境影响方面起着重要的作用。随附工厂生产模型来
安装适当结构，同时合适当地天气。工厂覆盖结构包含： 墙壁（砖墙、实心板墙、钢筋混泥土墙…）;屋顶（浪板屋顶、纤维水泥板…）;窗户；屋顶窗；…这些项目尤其是覆盖结构的交接处，屋顶饰条，窗户密封条…施工时需特别注意，以防止外面环境如雨水、太阳、灰尘、风…直接影响到厂内生产运作。

– 机电系统

负责为全厂生产运作供电，变电站、电柜系统，电缆系统成为关键部分，
使得整个工厂安全、稳定、高效率生产运行的核心因素。因此，投资商MEP系统从设计到施工时需注意基本要求如下：

 + 使用有信誉度的变电站品牌,

 + 电柜设计与施工时有足够空间及高度来操作,

 + 电气室需有电扇/空调冷却

 + 电柜施工时需确保电缆连接器牢固，使用彩色胶带将相线仔细做记号避免搞混。

 + 电柜、地下电路设计与施工需计算厂房的备用方案，后续厂房要扩大时不需整个

 + 机电系统要确保容易操作，维修，维护、升级。 挡项目转移或管理者更换，工厂现任管理者可以容易找到资料，厂内机电系统项目操作及运作方便。

– 消防项目

为了确保财产和人身的安全，消防及防止爆炸、火灾是工程施工、建设中十分重要的要求之一。消防项目是否按消防安全规准、标准、条件来设计与施工直接影响及决定了工程建设许可证给发以及消防系统审核及验收的工作。

越南TCVN2622:1995号标准已具体化、细节化规定了有关房屋和工厂的消防项目，其中关键项目如下：

建材按照燃烧的技术特性来分类（可燃性、着火性，表面火势蔓延性，产生烟雾及毒气体），从此为各结构、房间、房屋以及厂房的消防目的来设定必要性的要求。”
建设构建（排烟管道，空气分配系统的防烟阀，大门，窗户，屏风…）需确保耐火能力要求。

防火部分（防火墙，防火壁以及防火地板）采用优质的防火材料，具有良好的整体性和 隔热性，在火焰直接冲击下，可以防止火焰和其他燃烧物从一个着火点或有火灾的房间蔓延到其他房间。

逃生楼梯与楼梯间分类，用于消防及救护的消防梯
房子，火灾区域、火灾房间的级别根据该建设构建的耐火极限来确定。

工程建设完成施工后，业主要请消防警机关来现场检查及验收建设工程。

为了获得政府机关按法律规定消防方面核准及验收，该工程需满足从设计、施工到防火建材要求的因素

最便宜的单价不一定是最佳办法。一分钱一分货，所以最优化成本又可满足好业主的要求
是一个复杂的问题。有很多办法可最优化报价，关键在设计与施工的两个阶段。

设计阶段：

一个好设计方案是一个最优化建设面积，施工过程方便且尽量减少更改，减少改造、
维修费用，后续产生额外费用。机械、生产线，机电系统..等务必经过精心计算，科学布置，易于操作，易于维修。建筑方案一致性，结构方案合理、精准有助于业主节省施工时间与费用。同时，设计方案需符合业主的每一个投资的阶段，此外要备用方案后续厂房扩大生产及升级使用。

工厂设计越详细，装饰部分越多，或多种类覆盖材质结合，屋外越多侧壁、边缘…
又化更多施工的时间与材料费用，同时难以维护、保固作业。业主选择设计方案时应该衡量协调美感度与安全生产两个方面。

施工阶段：

工厂建设施工进度一般都很快，所以每一个额外发生都影响到整个进度与投资费用。因此
准备过程，建立施工措施以及施工进度务必谨慎，越细节越好。

施工措施与进度需大项目上进行管理及逻辑安排，按工作程序从压桩到工程基础、基地、
本体，直到完善工作如建设、抹灰、平铺…细节化每一个项目及工作内容有助于业主管理轻松，避免施工时搞混及不应该的发生。

此外，施工进度应与材料、人工使用计划相符计算：各工作项目之间材料与人工轮转合理，同时确保各技术项目如：盖砖墙、抹灰、刷漆..的放置时间。应维持施工进度稳定，不该材料与人工同个节点归并使用可造成浪费人力资源与成本。

一个好施工措施将会为业主与包商两节省很大时间和成本。 这取决于包商的努力、经验

以及能力。经验丰富的总承包商可提供工厂设计与施工措施服务，该是业主考量的选择。以设计-施工总承包商的模型（Design – Build总承包商），总承包商一方面了解每一个设计的细节，一方面进行施工，因此施工工作同步化且管理方便、减少风险，为业主节省成本。

每一家包商会有不同的施工能力以及提供不同的施工方案、措施，品质管理规程也不同，导致建设报价也不同。但是，报价单一般来说差异平均为3-5%.

如果一家包商报价太低，请业主谨慎，有可能工程建设品质与安全、生产运作稳定方面有着影响。下方为“廉价陷阱”业主评估招标文件时应该留意： 
-工作量消减： 包商没有按设计里的工作项目足量完成。技术标准消减： 降低标准及设备、材料参数；该设计不确保厂内明亮度及通风…
– 设计太草率了，信息不足，措施不足，工厂营运时会发生的问题预测不够充分。包商未有落实的品质管理、费用管理规程，导致预算错误工程品质差导致施工后每年维护、维修费用，服务费用非常大。
为了能够选上信誉度好的包商，请业主细节化管控个报价项目： 工作项目，材料的技术 要求，施工进度，维护-保固时间…规程具体化、透明化展开，细节化关于收集信息 的要求有助于业主对各总承包商公司准确出评估。

投标书中
工厂建设报价单有效期即是投标书的有效期。按“招标法律”第4条，第42款的规定，
投标书有效期即是招标邀请书内规定的天数，按招标邀请书内从闭标日期起到最后有效日期计算。

业主要保证直到合同签订时包商的投标书仍有效期。按招标法第12条规定投标书的有效期最多为180天。

在建材市场价格不断波动的阶段内，各家包商会提出不同的报价有效期，
或提出调整价格的条款。

以DELCO的经验：

• 在建材市场价格稳定的状况下，工厂建设报价单有效期约3~4个月。
• 在建材市场价格波动的状况下，工厂建设报价单有效期约2个月内。

工厂建设合同签订后

工厂建设合同签订后，业主与包商确认按照所签订的合同执行。建设报价单有效期到双方各自完成合同义务后为止，并符合该项目的实施进度。

DELCO有接按单价的建厂合同

DELCO参加的合同随附工厂规模、设计方案、施工措施…等单价波动。虽然业主没有要求一揽子合同，但DELCO在报价内总是尽量计算提供一揽子的单价，避免给业主发生额外费用。

市场上工厂建设设计平均单价在 20,000VND/m2 – 40,000 VND/m2左右或更高，随附设计方案结构、建筑、机电的复杂程度，以及业主从事的制造业的要求…工厂项目规模越大，设计单价越省钱。
在工厂设计-建设合同里（Design – Build合同），DELCO会向业主的免除全部工厂设计费用。

市场上工厂建设施工平均单价在 5,000,000VND/m2 – 15,000,000VND/m2左右或更高，随附工程面积与规模，业主从事的行业， 设计方案以及施工措施…

尤其是特殊领域如药品、食品、电子…等工厂项目，对无尘室要求非常高，务必满足该行业要求的严格标准，因此建设单价比其他工厂偏高。

此外，工厂在地质较弱的地方上建设，务必花更多钱来处理地基，基础施工…使得建设单价涨高。

DELCO有接已有设计的工厂建设施工的报价

DELCO依照现有的设计上提供详细咨询，提出总体方案，最优化的措施，从此节省施工
成本、管理成本、营运成本，确保业主的权利。

投资顾问单位是对建设投资行业深入了解的单位，了解越南法律规定以及各地方投资政策，负责为业主提供有关进行一个建设投资项目的法律程序与文件的顾问服务。对于首次扑进越南的外国投资上或初次实施建设投资项目的业主，额外聘请顾问单位是一个合理的选择。

聘请投资顾问单位的费用平均占比从0.5 – 1%工厂建设报价内，一般来说包含初期投资咨询，项目咨询，陪同业主选择合适的包商…此成本与带来的利益相比并不高。一个好的投资顾问单位可帮助业主节省时间及最优化许多费用如： 租地成本、按照当地的投资优惠政策税金减免，跑申请建设许可证的文件手续费用以及其他法律上的程序…同时一个好的投资顾问单位可帮助业主定出一个有效的投资计划，精准形容化工厂的技术标准，有助于节省设计成本以及后续施工的成本。

工厂项目顾问管理费用即是工程项目从考察、准备至完善阶段，双方交接后工厂投入使用的安排执行、施工监督及管理的费用。此工作直接影响到工程品质及实施进度。

额外聘请项目管理单位有助于业主拥有更严格、更客观的项目管理规程，最优化每个项目 的施工品质，降低施工过程出错率，确保初始拟定的建设进度，同时节省后续维修、保养的费用。

为了能够准确出评估并选择最好的项目管理单位，业主该对各顾问单位展开一个明确化、公开化的评估规程，从不同渠道了解及收集资料。业主应选取对建设有专业知识的顾问单位，有利于精准评估各家包商、供应商的能力，评估设计书，提出施工措施…协助业主投资方案与效果之间衡量。

顾问施工监督独立单位协助业主落实管控项目施工过程，确保维持施工进度，管控施工品质，对照设计书以确保图档与实际施工一致性，必要时及时调整…顾问-施工监督独立单位代表业主管控好额外产生费用，掌握好总体进度，尽量避免发生错误，顾问及报告施工进度经常服务。

总承包商鉴于经验丰富、责任感高，始终遵守合同中确实的法律约束，展开各监督规程，时常检查及向业主报告，那么业主可以不一定额外聘请项目顾问-监督独立单位。

在DELCO，我们拥有一个内部品质监督团队，不断针对每个项目品质及施工进度进行检验。从2022年，DELCO更新在线品质监督的技术，透过自动拍照工地的高清摄像机以及云端运算技术，允许业主在任何地方都能随时追踪工程品质。DELCO凭借报告内和施工品质的透明度而在我们实施过及实施中的FDI的工厂项目中，大部分业主都不需要额外聘请顾问-监督独立单位。

环境影响评价或简称EIA，是对投资项目对环境的影响进行分析和预测，以便在项目实施过程中采取保护环境的措施。 3 术语解释，第一章通则，环境保护法 否. 55/2014/QH13)。进行环境影响评估的主要目的是帮助当局控制企业对环境的运作方式，如果公司产生对环境产生负面影响的废物，他们可以及时提供解决方案。

越南所有工业建设项目都必须执行环评，如防火和灭火的检查和验收。如缺乏环评或防火程序，工程将不予验收并投入使用。

消防鉴定审批费用、施工许可证申请程序、环评费用等，视项目生产线的建设规模和特点而定。参考费用：

——项目建筑面积约10000平方米：2亿。

– 项目建筑面积约2万平方米：350-4亿越南盾

地质调查是通过分析土壤的力学、物理和化学性质来帮助评估施工现场地面荷载的重要步骤。 从那里，提出了合适的结构设计和基础加固计划，以确保工作的寿命、安全和可持续性要求。

工业建设项目必须进行地质勘查钻探。 根据每个施工区域、土壤特性、工作规模和重要性，对钻孔的数量和深度的要求是不同的。

地质调查的钻孔成本平均从 0.2 到 0.25 美元/（平方米土地）不等，具体取决于建筑工程的布局。