Fitout nhà xưởng thường được hình dung là một giai đoạn thi công hoàn thiện đơn giản sau khi có mặt bằng. Cách nhìn này dẫn đến nhiều hiểu lầm trong quá trình triển khai, khi fitout thực tế không chỉ là công việc ngoài hiện trường mà còn gắn với điều kiện nhà xưởng, yêu cầu vận hành và các thủ tục liên quan. Bài viết dưới đây làm rõ một số điểm thường bị hiểu chưa đầy đủ trong các dự án fitout nhà xưởng tại Việt Nam.
1. Tiến độ fitout nhà xưởng chịu ảnh hưởng lớn từ thủ tục pháp lý
Trong nhiều dự án, tiến độ fitout thường được hiểu và theo dõi thông qua tiến độ thi công tại hiện trường. Tuy nhiên, trên thực tế, bên cạnh hoạt động thi công, quá trình fitout còn bao gồm nhiều mốc công việc mang tính thủ tục và hành chính. Các nội dung như IRC, ERC, hồ sơ môi trường, thẩm duyệt và nghiệm thu PCCC, hay đấu nối hạ tầng kỹ thuật đều là một phần của quá trình triển khai tổng thể.
Những mốc này cần được thực hiện song song với thi công và khó phản ánh đầy đủ nếu chỉ nhìn vào tiến độ ngoài hiện trường. Do đó, trong bối cảnh triển khai tại Việt Nam, việc xem tiến độ fitout như một tổng thể bao gồm cả thi công và các thủ tục liên quan sẽ giúp kế hoạch được xây dựng sát với trình tự thực tế hơn.
2. Chủ đầu tư không toàn quyền quyết định mọi hạng mục, dù họ là người trả tiền
Một hiểu lầm khá phổ biến là cho rằng khi đã là Chủ đầu tư và là bên chi trả, mọi quyết định trong dự án fitout có thể được đưa ra một cách chủ động. Thực tế, khi triển khai fitout nhà xưởng, Chủ đầu tư thường cần phối hợp với nhiều bên liên quan đến mặt bằng và hạ tầng sử dụng như landlord, ban quản lý khu công nghiệp, cơ quan điện lực, PCCC… .
Ngay cả những hạng mục được xem là “nội bộ”, việc điều chỉnh phương án kỹ thuật, layout hay đấu nối hệ thống vẫn cần sự chấp thuận từ các bên có thẩm quyền. Không ít trường hợp, giải pháp khả thi về mặt kỹ thuật hoặc tối ưu cho vận hành lại không phù hợp với tiêu chuẩn KCN hoặc yêu cầu quản lý hiện hành.
3. Nhiều hạng mục quan trọng có thể phát sinh trong quá trình thi công
Một hiểu lầm khá phổ biến khác là cho rằng các quyết định trong fitout nhà xưởng có thể được chốt đầy đủ ngay từ giai đoạn thiết kế. Trên thực tế, fitout hiếm khi là một quá trình “khóa cứng” toàn bộ từ đầu. Ở nhiều dự án, việc lắp đặt dây chuyền diễn ra song song với thi công, trong khi một số thông số kỹ thuật vẫn tiếp tục được cập nhật từ nhà cung cấp thiết bị hoặc công ty mẹ.
Vì vậy, trong quá trình triển khai, dự án thường cần dành dư địa để xử lý các điều chỉnh kỹ thuật phát sinh khi các thông số được cập nhật đầy đủ. Đây là đặc điểm mang tính cấu trúc của nhiều dự án fitout nhà xưởng, nơi thiết kế, thi công và lắp đặt dây chuyền cần được phối hợp và cập nhật liên tục để đảm bảo phương án cuối cùng phù hợp với vận hành thực tế.
4. Nhà xưởng cho thuê được thiết kế theo tiêu chuẩn chung
Phần lớn nhà xưởng cho thuê tại Việt Nam được thiết kế theo tiêu chuẩn phổ thông, nhằm phục vụ nhiều nhóm khách thuê khác nhau. Điều này giúp tối ưu cho việc cho thuê, nhưng vì vậy không tương thích với một số dây chuyền sản xuất cụ thể, đặc biệt trong một số ngành đặc thù như Điện tử, Thực phẩm, Luyện kim, Công nghiệp nặng…
Khi triển khai fitout, sự khác biệt giữa tiêu chuẩn chung của nhà xưởng và yêu cầu cụ thể của dây chuyền sản xuất thường bộc lộ rõ hơn. Các nội dung liên quan đến tải trọng sàn, cao độ làm việc, phân luồng không gian, điều kiện môi trường hoặc hệ thống kỹ thuật phụ trợ có thể cần được rà soát và điều chỉnh để phù hợp với hoạt động thực tế của nhà máy.
5. Cách tổ chức dự án của chủ đầu tư ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ
Tiến độ fitout không chỉ phụ thuộc vào hợp đồng hay năng lực nhà thầu, mà còn chịu tác động lớn từ cách tổ chức dự án của chính chủ đầu tư. Quy trình phê duyệt nội bộ, việc phân quyền ra quyết định và mức độ phối hợp giữa các phòng ban ảnh hưởng trực tiếp đến dòng chảy triển khai.
Trong nhiều trường hợp, sự chậm trễ không thể hiện rõ trên biểu đồ tiến độ, mà tích lũy từ những khoảng chờ phê duyệt, thay đổi yêu cầu hoặc thiếu thống nhất nội bộ. Khi dự án bắt đầu trễ mốc vận hành, các nguyên nhân này mới dần bộc lộ.
Hiểu đúng những yếu tố trên giúp chủ đầu tư tiếp cận tiến độ fitout một cách thực tế hơn, đồng thời đánh giá được mức độ sẵn sàng của chính mình trước khi bước vào giai đoạn triển khai.
DELCO thường tiếp cận các dự án fitout theo hướng tổng thể, xem xét đồng thời mối liên hệ giữa thiết kế, thi công và vận hành dài hạn, thay vì chỉ tập trung vào tốc độ triển khai trước mắt. Không phải mọi dự án đều cần một mô hình phức tạp, và cũng không phải mọi dự án đều phù hợp để triển khai theo cùng một cách. Việc lựa chọn cách tiếp cận nào phụ thuộc nhiều vào mức độ sẵn sàng và mục tiêu thực tế của từng chủ đầu tư.
