Xây dựng một nhà máy công nghiệp không chỉ là thi công công trình, mà là bài toán tối ưu sản xuất, đáp ứng pháp lý và kiểm soát rủi ro vận hành. Những năm gần đây, mô hình tổng thầu Design & Build (Thiết kế & Thi công trọn gói) được nhiều chủ đầu tư lựa chọn nhờ khả năng rút ngắn tiến độ và đảm bảo sự đồng bộ giữa kiến trúc, kết cấu, MEP và các hệ thống công nghệ.
1. Tổng thầu Design & Build (D&B) là gì?
Tổng thầu Design & Build (D&B) là nhà thầu chịu trách nhiệm trọn vẹn từ thiết kế → xin phép → thi công → nghiệm thu → bàn giao.
Khác với mô hình truyền thống (thiết kế xong rồi mới lựa chọn nhà thầu thi công), tổng thầu D&B kết hợp cả hai giai đoạn trong một luồng xuyên suốt.
Điểm đặc biệt của mô hình D&B:
- Một đầu mối duy nhất phụ trách kỹ thuật, pháp lý, tiến độ và chất lượng
- Thiết kế được thực hiện rất chi tiết và thực tiễn, vì gắn trực tiếp với công tác thi công
- Hạn chế rủi ro phát sinh nhờ việc phối hợp kiến trúc – kết cấu – MEP ngay từ đầu
- Tối ưu phương án tổng thể thay vì tách rời từng phần
2. Khi nào nên chọn mô hình tổng thầu D&B?
Khi dự án cần giảm rủi ro phát sinh
Thay vì chia tách thiết kế – thi công, D&B gom lại thành một luồng thống nhất giúp:
- Tránh mâu thuẫn giữa bản vẽ thiết kế và thực tế thi công
- Hạn chế sửa đổi, đục phá
- Giảm phát sinh thời gian và chi phí do điều chỉnh xung đột thiết kế, điều chỉnh giấy phép…
- Tăng khả năng kiểm soát chất lượng và tiến độ
Khi chủ đầu tư muốn thiết kế đồng bộ ngay từ đầu
Nhà máy công nghiệp có đặc thù:
- Tải trọng máy móc lớn
- Yêu cầu môi trường làm việc nghiêm ngặt
- Hệ thống MEP phức tạp
- Quy trình xin phép PCCC, môi trường đòi hỏi nhiều hồ sơ kỹ thuật
D&B cho phép xử lý đồng bộ các yếu tố này ngay trong giai đoạn thiết kế, đảm bảo mọi hệ thống – từ kiến trúc, kết cấu, MEP đến công nghệ – được tính toán thống nhất và phù hợp với dây chuyền sản xuất thực tế.
Khi ưu tiên sự ổn định hơn là tiến độ quá gấp
Thời gian thiết kế của D&B có thể dài hơn mô hình truyền thống, nhưng thi công lại suôn sẻ và ít phát sinh hơn. Đây là lựa chọn phù hợp nếu dự án đặt trọng tâm vào:
- Chất lượng ổn định
- Thiết kế kỹ lưỡng
- Thi công ít biến động
- Rủi ro vận hành thấp
Khi chủ đầu tư không có đội ngũ kỹ thuật chuyên sâu
Tổng thầu D&B giúp chủ đầu tư giảm đáng kể khối lượng quản lý:
- Không phải làm việc với nhiều đơn vị
- Không cần tự kiểm tra sự phù hợp giữa thiết kế và thi công
- Hạn chế các tranh chấp kỹ thuật phát sinh trong quá trình triển khai
- Tiết kiệm thời gian quản lý và ra quyết định
3. Quy trình tổng thầu D&B – Phiên bản rút gọn
Quy trình chuẩn của các tổng thầu D&B thông thường gồm 4 giai đoạn chính:
Giai đoạn 1 – Khảo sát & đề xuất phương án sơ bộ
- Khảo sát nhu cầu sản xuất
- Phân tích hạ tầng và điều kiện khu công nghiệp
- Đưa ra layout sơ bộ & concept design
- Ước tính chi phí đầu tư và tiến độ dự kiến
Giai đoạn 2 – Thiết kế kỹ thuật chi tiết
- Thiết kế kiến trúc – kết cấu – MEP
- Thiết kế xin phép: PCCC, GPXD, môi trường
- Làm thủ tục xin phép
- Mô phỏng và phối hợp 3D để hạn chế xung đột
Giai đoạn 3 – Thi công
- Thi công hạ tầng, phần thô, kết cấu
- Thi công cơ điện : Điện – Nước – HVAC – PCCC
- Kiểm soát QA/QC
- Tuân thủ các quy định về an toàn lao động – môi trường
Giai đoạn 4 – Kiểm tra & bàn giao
- Chạy thử từng hệ thống
- Kiểm tra liên động MEP – công nghệ – PCCC
- Hoàn công, nghiệm thu & đào tạo vận hành
- Bảo hành – hỗ trợ sau bàn giao
4. Cách lựa chọn tổng thầu D&B uy tín
Có kinh nghiệm rõ ràng trong nhà máy công nghiệp
- Đã thực hiện các dự án tương tự, quy mô và mức độ phức tạp tương đương
- Có kinh nghiệm xử lý hồ sơ pháp lý và thủ tục xin phép (PCCC, môi trường, GPXD…)
- Hiểu đặc thù dây chuyền sản xuất và yêu cầu vận hành của từng ngành nghề
Có năng lực pháp lý – chứng chỉ đầy đủ
- Chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng phù hợp với loại công trình
- Chứng chỉ thiết kế, PCCC và các chứng chỉ hành nghề liên quan
- Hệ thống quản lý chất lượng đạt chuẩn ISO 9001 – 14001 – 45001
- Các chứng chỉ hoặc phê duyệt đặc thù theo ngành sản xuất (nếu cần)
Quy trình làm việc rõ ràng, minh bạch
- Mốc thời gian thực tế, không hứa hẹn quá mức
- Phạm vi công việc, trách nhiệm và tiêu chuẩn kỹ thuật được định nghĩa rõ ràng
- Minh bạch về chi phí, tiến độ và các điều kiện thay đổi phạm vi (VO)
Khả năng tư vấn và dự báo rủi ro
Một tổng thầu tốt không chỉ “làm theo yêu cầu”, mà còn:
- Chủ động phân tích các rủi ro kỹ thuật – pháp lý – vận hành có thể phát sinh
- Đề xuất giải pháp phù hợp với ngân sách và mục tiêu dự án
- Định hướng thiết kế, vật liệu, cấu hình hệ thống để tăng hiệu quả vận hành
Cam kết hỗ trợ lâu dài
- Chính sách bảo hành rõ ràng, cam kết thời gian phản hồi
- Hỗ trợ kỹ thuật trong giai đoạn vận hành ban đầu
- Đồng hành khi mở rộng, cải tạo hoặc tối ưu hóa nhà máy trong tương lai
