Kinh nghiệm cải tạo & sửa chữa nhà xưởng – Tiết kiệm & Hiệu quả

Việc sửa chữa và mở rộng nhà xưởng nhà máy sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến kiến trúc, kết cấu và hệ thống cơ điện, vì vậy nhà thầu cần khảo sát kĩ hiện trạng nhà máy, các bản vẽ và giấy tờ hoàn công… nhằm tư vấn giải pháp phù hợp, đảm bảo tính đồng bộ và kết nối, đáp ứng công năng của từng khu vực sản xuất.

Khi nào cần sửa chữa cải tạo nhà máy?

Công trình xuống cấp sau thời gian dài sử dụng

Dưới tác động của hoạt động sản xuất kinh doanh cũng như ảnh hưởng của môi trường, sau một thời gian dài, các nhà máy có thể xuống cấp và nảy sinh một số vấn đề liên quan đến kết cấu trần, sàn, thấm dột kết cấu bao che hoặc trục trặc hệ thống HVAC, hệ thống điện … Nhà máy bị xuống cấp không chỉ dẫn đến sản xuất thiếu ổn định, tốn năng lượng và nhiên liệu mà còn có thể gây gián đoạn quá trình sản xuất , ảnh hưởng tới sản lượng, chất lượng của sản phẩm, thậm chí gây nguy hiểm cho người lao động. Do vậy, doanh nghiệp cần triển khai sửa chữa cải tạo nhà xưởng ngay khi phát hiện các vấn đề về hạ tầng hoặc cơ điện nhà máy.

Dự án cải tạo, sửa chữa tình trạng lún nền nặng tại nhà máy ở Hưng Yên – DELCO là Tổng thầu Design – Build

Lỗi thiết kế/thi công/khai thác công trình

Đôi khi một vài sai số trong thiết kế và thi công có thể không ảnh hưởng ngay tức thì tới công trình, nhưng theo thời gian dài sử dụng, các lỗi đó sẽ ngày càng ảnh hưởng rõ rệt đến hoạt động sản xuất của nhà máy.

Trong giai đoạn thi công, nếu chủ đầu tư không có quy trình kiểm soát và giám sát một số nhà thầu sử dụng vật tư, vật liệu kém chất lượng có thể gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến tuổi thọ công trình. Ngoài ra, khi chủ đầu tư sử dụng công trình không đúng công suất thiết kế, công năng thiết kế ban đầu…  dẫn đến quá tải,  cũng có thể khiến công trình xuống cấp trước thời hạn.

Để đảm bảo quá trình vận hành sản xuất, chủ doanh nghiệp phải kiểm tra thường xuyên, cân nhắc việc sửa chữa và cải tạo nhà xưởng, từ hạng mục nền, tường, mái, đến hệ thống đường, hạ tầng…

Chủ đầu tư có nhu cầu nâng cấp, mở rộng nhà máy

Sau nhiều năm, thiết kế của nhà máy có thể không còn phù hợp với nhu cầu sản xuất thực tế nữa. Chủ đầu tư mong muốn thay đổi layout, điều chỉnh công năng sử dụng của các khu vực, mở rộng nhà máy cho phù hợp, để hoạt động sản xuất được hiệu quả hơn.

Ngoài ra, các máy móc thiết bị quá cũ không chỉ tiêu thụ nhiều điện năng, nhiên liệu hơn mà còn tiềm ẩn nguy cơ cháy nổ, mất an toàn. Nâng cấp hệ thống cơ điện, sử dụng các công nghệ mới… sẽ giúp theo dõi và tiết kiệm năng lượng tiêu thụ, cũng như an toàn hơn trong quá trình sử dụng.

Những vấn đề cần lưu ý trong quá trình cải tạo nhà máy

Thực hiện đầy đủ thủ tục xin phép cải tạo, mở rộng nhà máy 

Khi cải tạo hoặc nâng cấp, mở rộng nhà máy, doanh nghiệp cần xin cấp giấy phép sửa chữa cải tạo công trình nhà xưởng. Bên cạnh đó, tùy vào từng hạng mục cải tạo mà doanh nghiệp sẽ cần phải xin thẩm duyệt lại PCCC và đánh giá tác động môi trường. 

Trong trường hợp việc cải tạo không ảnh hưởng đến điều kiện về PCCC của nhà máy, doanh nghiệp chỉ cần xin thẩm duyệt thiết kế PCCC đối với hạng mục cải tạo. Ngược lại, nếu việc nâng cấp cải tạo ảnh hưởng đến điều kiện an toàn về PCCC của toàn bộ công trình, hoặc đối với một số nhà máy đã xây dựng nhiều năm và còn đang áp dụng tiêu chuẩn PCCC cũ, thì doanh nghiệp cần xin cấp lại giấy chứng nhận thẩm duyệt PCCC mới cho toàn bộ công trình.

Ngoài ra, khi sửa chữa nhà xưởng, cải tạo, nâng cấp nhà máy thì các hạng mục liên quan đến hệ thống nước thải, có sự thay đổi về công nghệ xử lý chất thải, thay đổi vị trí xả trực tiếp nước thải sau xử lý… sẽ cần phải làm lại báo cáo đánh giá tác động môi trường. 

Delco hoàn tất thủ tục thẩm duyệt PCCC tại dự án cải tạo nhà máy sau khi hoàn thiện các hạng mục xây phòng, dựng cột, thay đổi tường ngăn cháy, cải tạo móng máy…

Xem thêm: Các biện pháp phòng chống cháy nổ cho nhà xưởng – khuyến cáo từ công an PCCC

Lựa chọn giải pháp kiến trúc – kết cấu đồng bộ 

Kiến trúc, kết cấu của khu vực mở rộng, cần đảm bảo phù hợp, hài hòa với công trình hiện tại, vừa đáp ứng yêu cầu thẩm mỹ, vừa đáp ứng yêu cầu công năng của nhà máy. Bản vẽ kiến trúc cần tính toán không gian linh hoạt để có thể dễ dàng thích ứng, thay đổi công năng của từng khu vực khi cần thiết, linh hoạt trong việc bố trí dây chuyền, máy móc thiết bị sản xuất… cũng như dễ dàng di dời, mở rộng trong tương lai.

Bên cạnh đó, nhà thầu cần thu thập tài liệu hoàn công cũ của công trình, để tính toán kỹ càng khả năng chịu lực của móng, kết cấu nền, cột, dầm sàn. Việc này giúp nhà thầu  đưa ra giải pháp kết cấu phù hợp, đảm bảo kết cấu mới đồng bộ với kiến trúc hiện có, đáp ứng tải trọng của nhà máy cũng như công năng của từng khu vực sản xuất.

Khi cải tạo, mở rộng quy mô sản xuất, lắp đặt thêm dây chuyền nhà đầu tư cần tính toán khả năng chịu lực của móng máy để đưa ra giải pháp kết cấu phù hợp. 

Thiết kế – thi công hệ thống cơ điện tương thích với hệ thống cũ

Nhà thầu  cần tính toán kỹ càng  khả năng tương thích về công suất và cấu hình giữa hệ thống cơ điện mới và cũ, xem xét hệ thống có khả năng mở rộng thêm không hay phải thay thế mới, lựa chọn chủng loại cũng như số lượng thiết bị thay thế cho phù hợp, tối ưu chi phí sửa chữa nhà xưởng. Các ống dẫn khí, hệ thống dây điện, thiết bị điều hòa…khi lắp đặt thêm cần điều chỉnh hợp lý để tránh va chạm với dầm, cột, phù hợp với không gian và kết cấu hiện tại. 

Bên cạnh đó, nếu chủ đầu tư muốn tích hợp các công nghệ mới (nhà máy thông minh, inverter, PLC…) thì nhà thầu cần khảo sát kĩ hạ tầng nhà máy, kiểm tra xem có đáp ứng được việc lắp đặt thiết bị, cũng như đảm bảo tính khả dụng để hệ thống thông minh hoạt động hiệu quả không. Nếu hạ tầng xây dựng cũng như kiến trúc của nhà máy ngay từ đầu không phù hợp để triển khai hệ thống thông minh thì sẽ cần cải tạo với giá nâng cấp và sửa chữa nhà xưởng tương đối cao.

Khảo sát kỹ lưỡng trước khi cải tạo – sửa chữa nhà máy

Cải tạo và sửa chữa nhà máy, nhà xưởng là hạng mục phức tạp hơn xây mới rất nhiều, từ việc kết nối với các hệ thống hạ tầng và kết cấu sẵn có, đến việc thi công đảm bảo tiến độ, chất lượng công trình mà không ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất của nhà máy. Do đó, khảo sát kỹ lưỡng hiện trạng trước khi cải tạo, sửa chữa đóng vai trò vô cùng quan trọng.

Vấn đề kết nối các hệ thống hạ tầng với kết cấu phức tạp có sẵn của nhà máy, nếu không phải là nhà thầu có nhiều kinh nghiệm, không khảo sát cẩn thận, thì việc thi công sẽ rất rủi ro.

Đảm bảo hoạt động sản xuất không bị gián đoạn khi sửa chữa nhà xưởng

Thi công cải tạo/mở rộng nhà máy  bị hạn chế rất nhiều về không gian, thời gian cũng như biện pháp thi công. Để hạn chế ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, vận hành nhà máy của Chủ đầu tư, Nhà thầu cần lập kế hoạch thi công chi tiết; phân chia, bố trí mặt bằng thi công – giao thông nội bộ hợp lý, có biện pháp bao che kỹ càng hạn chế bụi công trình, lên kế hoạch thi công các phần việc nhiều tiếng ồn, cần phải ngắt nguồn điện, nguồn nước vào thời gian phù hợp, ít ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất của nhà máy. 

Ngoài ra, để đẩy nhanh tiến độ thi công, giảm tiếng ồn, Nhà đầu tư  có thể lựa chọn sử dụng các công nghệ, kỹ thuật thi công như sử dụng thép tiền chế, bê tông đúc sẵn… có chất lượng và thẩm mỹ tốt, dễ dàng tương thích với kiến trúc hiện trạng. Bên cạnh đó, Nhà đầu tư cần tìm kiếm và lựa chọn một nhà thầu chuyên nghiệp, nhiều kinh nghiệm và am hiểu sâu về nhà xưởng công nghiệp để giảm thiểu rủi ro, có phương án thiết kế tối ưu , kế hoạch  tháo dỡ, di dời và thi công an toàn, hiệu quả, đúng tiến độ, đáp ứng kế hoạch sản xuất. 

Khu vực trần thấp khiến thao tác thi công khó khăn hơn. Để đảm bảo quá trình cải tạo nhà xưởng  không ảnh hưởng đến nhà máy đang sản xuất, DELCO phải chọn loại máy nhỏ phù hợp, kết hợp cả máy và thủ công, đôi khi phải chạy cùng lúc 2-3 tổ máy để đảm bảo tiến độ. Việc tổ chức công trường cũng rất quan trọng, với quy trình làm việc hạn chế tối đa tiếng ồn và bụi, thu gom và xử lý rác thải nhanh, gọn…

Hạng mục cải tạo tại một nhà máy điện tử, dự án do DELCO là Tổng thầu Thiết kế – thi công.

Trong quá trình cải tạo, công tác đập / phá phải được che chắn đầy đủ, có biện pháp ngăn hoặc giảm thiểu, xử lý bụi bằng che bạt, tưới nước,…

Kiểm soát tiến độ và chi phí cải tạo nhà xưởng 

Cải tạo nhà máy và nâng cấp nhà xưởng gồm rất nhiều đầu việc nhỏ, cần sự tỉ mỉ, cẩn thận và mất nhiều thời gian. Ngoài ra, khối lượng mỗi đầu việc cải tạo thường không lớn, rải rác nhiều vị trí, nên đơn giá cải tạo nhà máy thường sẽ cao hơn thi công xây mới. Do đó, chủ đầu tư nên lựa chọn một đơn vị uy tín, có biện pháp thi công tốt, kiểm soát tiến độ và chi phí hiệu quả, tránh lãng phí thời gian sản xuất của doanh nghiệp. Đặc biệt là hạch toán hạch toán chi phí sửa chữa nhà xưởng đi thuê.

Ngoài ra, nhiều chủ đầu tư yêu cầu thi công ngoài giờ thi công ban đêm, thi công bằng các biện pháp phức tạp, rút ngắn tiến độ, nhanh chóng trả mặt bằng sản xuất cho nhà máy… Điều này đòi hỏi nỗ lực rất cao từ phía nhà thầu xây dựng, cả về nhân lực, máy móc và biện pháp tổ chức thi công trên công trường.

Dự án cải tạo nhà máy với vị trí thi công thi công chật hẹp, nằm sát khu vực sân container xuất hàng, DELCO đã đề xuất phương án lắp ghép cấu kiện BTCT đúc sẵn để đáp ứng được tiến độ 6 tháng.

Sử dụng vật liệu tương đồng

Chủ đầu tư cần lưu ý về lựa chọn vật liệu hoàn thiện trong các dự án cải tạo – mở rộng nhà máy, đảm bảo tính tương đồng về màu sắc, chủng loại với vật liệu cũ để đảm bảo sự đồng bộ trong kiến trúc và thẩm mỹ nhà máy, tránh hiện tượng chênh lệch rõ ràng giữa khu vực nhà xưởng mới với các công trình hiện trạng. Một số vật liệu như gạch lát, mái tôn, tường tôn… rất khó để tìm được vật liệu có màu sắc giống hệt nhà xưởng cũ, nhà thầu cần nghiên cứu kĩ, lên phương án thiết kế phù hợp để đảm bảo tính đồng nhất về thẩm mỹ của toàn bộ nhà máy.

Một số dự án nâng cấp cải tạo nhà xưởng tiêu biểu của Tổng thầu DELCO

DỰ ÁN CẢI TẠO NHÀ MÁY
DORCO VINA HƯNG YÊN

Khu vực cải tạo nền nhà xưởng có trần thấp, khiến thao tác thi công gặp nhiều khó khăn. Để đảm bảo quá trình cải tạo không ảnh hưởng đến nhà máy đang sản xuất, DELCO phải chọn loại máy nhỏ phù hợp, kết hợp cả máy và thủ công, đôi khi phải chạy cùng lúc 2-3 tổ máy để đảm bảo tiến độ. Việc tổ chức công trường cũng rất quan trọng, với quy trình làm việc hạn chế tối đa tiếng ồn và bụi, thu gom và xử lý rác thải nhanh, gọn…

DỰ ÁN CẢI TẠO NHÀ MÁY
ANNEX ELECTRONICS

Dự án này khá phức tạp do yêu cầu phá dỡ nhiều tường ngăn và sửa lại nền, sàn nhà. Ngoài ra, là nhà máy sản xuất linh kiện điện tử, dự án có những yêu cầu khắt khe về hạng mục hoàn thiện. DELCO đã đề xuất phương án thi công phân đoạn, luân chuyển vị trí sản xuất, đáp ứng tiến độ dự án trong 3 tháng, giữa thời điểm khó khăn của dịch Covid tháng 9/2021.

DỰ ÁN CẢI TẠO & FIT-OUT
DAINESE VIỆT NAM

Dự án gặp nhiều khó khăn trong việc thiết kế kết cấu móng và bể ngầm do vướng phải móng hiện trạng của nhà xưởng. Mỗi hạng mục như kết cấu, bao che, cấp điện, PCCC… DELCO đều cẩn thận tính toán phương án thiết kế, giải pháp thi công và gia cố kết cấu, đảm bảo vừa đáp ứng yêu cầu của dây chuyền công nghệ tải trọng lớn, vừa không ảnh hưởng đến các kết cấu hiện trạng của nhà xưởng như móng, mái, xà gồ…