Công tác tư vấn xây dựng nhà xưởng công nghiệp năm 2025 không chỉ dừng ở việc định hướng thiết kế, hỗ trợ xin phép và tư vấn kỹ thuật. Đây là quá trình đồng hành chiến lược, giúp nhà đầu tư – đặc biệt là doanh nghiệp có vốn nước ngoài – tối ưu quy hoạch, tuân thủ các tiêu chuẩn quốc tế (GMP, ESG, ISO) và kiểm soát rủi ro trong toàn bộ vòng đời dự án, từ thiết kế đến vận hành.
1. Phạm vi tư vấn xây dựng nhà xưởng gồm những hạng mục nào?
Tư vấn xây dựng nhà xưởng công nghiệp bao quát nhiều cấp độ – từ khảo sát quy hoạch tổng thể đến thiết kế chi tiết kỹ thuật và quản trị thi công. Một dự án FDI quy mô trung bình tại Việt Nam thường bao gồm các nhóm công việc chính sau:
1.1. Quy hoạch tổng thể
Là bước nền tảng định hình toàn bộ công trình giúp chủ đầu tư hình dung tổng thể dự án, định hình quy mô đầu tư và chuẩn bị cho giai đoạn thiết kế chi tiết.
- Thu thập thông tin về quy trình sản xuất, đặc thù ngành, yêu cầu kỹ thuật và định hướng phát triển mở rộng của doanh nghiệp.
- Phân tích địa hình, giao thông, hạ tầng kỹ thuật, khả năng đấu nối điện – nước, xử lý nước thải.
- Đề xuất một số phương án quy hoạch tổng thể và mặt bằng bố trí dây chuyền sản xuất (layout) để chủ đầu tư lựa chọn.
- Ước tính chi phí đầu tư sơ bộ và cân đối giữa chi phí xây dựng và chi phí vận hành trong dài hạn.
Hình ảnh tổng thể dự án nhà máy Power Plus Technology do Delco đảm nhiệm vai trò tổng thầu thiết kế – thi công (xây dựng + cơ điện M.E.P)
1.2. Giai đoạn thiết kế
Ở giai đoạn thiết kế, nhà thầu Design Build sẽ đảm nhiệm vụ thiết kế bao gồm
- Thiết kế tổng mặt bằng công năng, giải pháp kiến trúc, giải pháp kết cấu, hệ thống cơ điện (MEP). Đề xuất vật tư, trang thiết bị cho toàn dự án.
- Thiết kế kỹ thuật thi công, và thiết kế phục vụ xin phép GPXD, PCCC đảm bảo dự án tuân thủ Luật BVMT 2021, Quy chuẩn PCCC QCVN 06:2021/BXD, Quy chuẩn quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD
1.2. Hệ thống cơ điện – MEP
Hệ thống MEP trong nhà xưởng công nghiệp bao gồm 5 nhóm chính:
- Hệ thống HVAC (Điều hòa không khí & Thông gió): thiết kế theo tiêu chuẩn kỹ thuật quốc gia/ quốc tế, đảm bảo luân chuyển không khí, kiểm soát nhiệt độ và độ ẩm phù hợp từng khu vực sản xuất; tối ưu lưu lượng gió và năng lượng tiêu thụ.
- Hệ thống P&S (Cấp thoát nước): đảm bảo cấp nước ổn định, thoát nước hiệu quả, xử lý nước thải theo quy định môi trường và phù hợp bố trí dây chuyền sản xuất.
- Hệ thống Điện: thiết kế tuân thủ NFPA 70 và ISO 50001, bao gồm phân phối điện, chiếu sáng, tủ điều khiển, UPS và hệ thống tiết kiệm năng lượng; ưu tiên thiết bị có thể điều khiển tự động theo công suất thực tế.
- Hệ thống PCCC: tuân thủ QCVN 06:2022/BXD, kết hợp các giải pháp quốc tế về phòng cháy chữa cháy chủ động; tư vấn cần phối hợp sớm với cơ quan thẩm duyệt để rút ngắn thời gian cấp phép.
- Hệ thống Nhà máy thông minh (Smart Factory): tích hợp các hệ thống MEP trên nền tảng điều khiển trung tâm BMS/EMS, cho phép giám sát và tối ưu năng lượng, môi trường làm việc và an toàn vận hành theo thời gian thực.
Tổng thể thiết kế được triển khai theo định hướng “thiết kế tiết kiệm thông minh” – vẫn đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật, an toàn và công năng, nhưng hạn chế chi tiết dư thừa, giúp tối ưu ngân sách đầu tư, chi phí vận hành và khả năng mở rộng trong tương lai.
2. Các tiêu chuẩn quốc tế GMP, ESG, ISO ảnh hưởng ra sao đến thiết kế và quản lý dự án nhà máy?
Dòng vốn FDI thường tập trung mạnh vào các tiêu chuẩn quốc tế như GMP, ESG và ISO, như một chứng nhận uy tín về năng lực sản xuất của doanh nghiệp. Tuy nhiên, vài năm gần đây, trước bối cảnh đơn hàng giảm và lãi suất tăng, nhiều chủ đầu tư đã điều chỉnh hướng đi: vẫn duy trì các tiêu chuẩn chất lượng cần thiết, nhưng chú trọng hơn vào tính khả thi, linh hoạt tài chính và khả năng mở rộng theo từng giai đoạn.
2.1. GMP – Tiêu chuẩn bắt buộc trong ngành thực phẩm, dược phẩm, y tế
GMP (Thực hành sản xuất tốt) quy định về kiến trúc nhà xưởng, vật liệu hoàn thiện, luồng di chuyển và độ sạch không khí
- Áp dụng trong ngành dược phẩm, thực phẩm, mỹ phẩm, y tế.
- Tác động trực tiếp đến bố cục không gian, luồng di chuyển, vật liệu tường, sàn, trần, và hệ thống HVAC (áp suất dương, lọc HEPA). Việc đầu tư nên chia theo từng giai đoạn sản xuất.
- Nhà tư vấn cần hiểu rõ GMP-WHO hoặc GMP-EU, phối hợp cùng chuyên gia vận hành để đảm bảo luồng sản xuất “1 chiều” không lẫn tạp nhiễm.
Trong giai đoạn chia khu “module” (phòng sạch độc lập), nhà thầu tư vấn cần hướng dẫn chủ đầu tư xác định mức độ sạch phù hợp cho từng khu vực. Việc đầu tư đồng loạt có thể dẫn đến lãng phí, do mỗi khu đều cần hệ thống lọc khí, điều áp và kiểm soát độ sạch riêng biệt, làm gia tăng chi phí đầu tư ban đầu.
2.2. Tiêu chuẩn ESG (Environment – Social – Governance)
ESG (Môi trường – Xã hội – Quản trị) không còn là khái niệm xa lạ trong lĩnh vực sản xuất. Dù chưa phải là yêu cầu bắt buộc, các tiêu chí ESG ngày càng được các nhà đầu tư, đặc biệt là doanh nghiệp xuất khẩu sang thị trường EU và Mỹ, quan tâm và đưa vào quá trình đánh giá đối tác, nhà cung cấp.
Tiêu chí “E – Environment” tập trung vào các yếu tố như tiết kiệm năng lượng, giảm phát thải, sử dụng vật liệu thân thiện môi trường. Việc tận dụng ánh sáng và thông gió tự nhiên chỉ là một phần nhỏ trong chiến lược “E”; các dự án hiện đại còn cần hệ thống HVAC, chiếu sáng và giám sát năng lượng thông minh, được thiết kế tối ưu để giảm chi phí vận hành.
Tiêu chí “S – Social” liên quan đến điều kiện làm việc, an toàn lao động và tiện ích cho người lao động.
Tiêu chí “G – Governance” đề cập đến tính minh bạch, quy trình vận hành và kiểm soát nội bộ.
Hệ thống chiếu sáng tự động và pin năng lượng mặt trời mái được Delco áp dụng tại dự án Delco Farm – Bắc Ninh
2.3. Bộ tiêu chuẩn ISO (ISO 9001, 14001, 45001, 50001， ISO 22000)
Tư vấn cần biết ưu tiên tiêu chuẩn nào trước, tiêu chuẩn nào có thể triển khai sau, nhằm cân bằng giữa tuân thủ và chi phí đầu tư thực tế.
| Tiêu chuẩn | Phạm vi / Mục tiêu chính | Tác động trong thiết kế & thi công | Đối tượng áp dụng phù hợp | Mức độ bắt buộc / ưu tiên |
| ISO 9001 Quản lý chất lượng | Đảm bảo hệ thống quản lý chất lượng nhất quán trong mọi giai đoạn: thiết kế – mua sắm – thi công – bàn giao. | – Chuẩn hóa quy trình thiết kế, phê duyệt, kiểm tra, nghiệm thu. – Quản lý thay đổi bản vẽ và vật tư. – kiểm soát hồ sơ nghiệm thu, Quản lý NCC. | Mọi loại hình dự án, đặc biệt các nhà máy sản xuất. | Bắt buộc / nền tảng đầu tiên cần triển khai. |
| ISO 14001 Quản lý môi trường | Quản lý tác động môi trường của hoạt động xây dựng và vận hành. | – Đánh giá tác động môi trường. – Quản lý chất thải, nước thải, khí thải. – Lựa chọn vật liệu thân thiện môi trường. | Các dự án có quy mô lớn hoặc nằm trong khu công nghiệp. | Quan trọng, nên triển khai song song với ISO 9001. |
| ISO 45001 An toàn & sức khỏe nghề nghiệp | Đảm bảo an toàn lao động trong suốt quá trình thi công & vận hành. | – Quy trình thi công an toàn. – Đào tạo nhân sự, cấp PPE. – Ứng phó sự cố, PCCC, an toàn thiết bị. | Mọi dự án xây dựng, đặc biệt công trình có rủi ro cao. | Không bắt buộc, nhưng nên triển khai với các nhà máy tiêu chuẩn cao |
| ISO 50001 Quản lý năng lượng | Quản lý, giám sát và tối ưu hóa tiêu thụ năng lượng. | – thiết kế MEP tiết kiệm điện. – Lắp đặt hệ thống đo đếm năng lượng. – Phân tích tiêu thụ & lập kế hoạch cải tiến. | Nhà máy có tiêu thụ năng lượng lớn, khu sản xuất tự động. | Nên triển khai sau ISO 9001 & 14001. |
| ISO 22000 An toàn thực phẩm | Đảm bảo an toàn vệ sinh thực phẩm trong toàn chuỗi sản xuất. | – Thiết kế phòng sạch, phân luồng nhân sự – nguyên liệu. – Vật liệu chống nhiễm chéo, dễ vệ sinh. – Hệ thống MEP đảm bảo nhiệt độ – độ ẩm phù hợp. | Nhà máy chế biến thực phẩm, đồ uống, bao bì thực phẩm. | Chỉ bắt buộc với ngành thực phẩm. |
Dự án Haem Vina do DELCO làm tổng thầu Design & Build, áp dụng tiêu chuẩn an toàn ISO 45001 trong thi công.
⪢ Các tiêu chuẩn quốc tế quan trọng trong fit-out nhà máy
3. Quy trình phối hợp giữa chủ đầu tư và tổng thầu diễn ra như thế nào?
Sự phối hợp giữa chủ đầu tư, tư vấn và nhà thầu là yếu tố then chốt quyết định hiệu quả dự án. Xu hướng “Thiết kế – Thi công trọn gói” (Design & Build) đang được ưa chuộng tại Việt Nam nhờ khả năng rút ngắn thời gian và tối ưu ngân sách.
3.1. Giai đoạn khảo sát, tư vấn
- Khảo sát địa điểm, đánh giá pháp lý, phân tích chi phí đất, hạ tầng kỹ thuật và nhân công khu vực.
- Lập báo cáo sơ bộ chi phí đầu tư, timeline và phân tích rủi ro ban đầu giúp nhà đầu tư ra quyết định nhanh trong bối cảnh thị trường biến động.
3.2. Giai đoạn thiết kế – đấu thầu
Trong mô hình Design & Build, quá trình đấu thầu bắt đầu ngay từ giai đoạn thiết kế.
Phương án được chọn sẽ được phát triển thành thiết kế cơ sở, làm căn cứ để chủ đầu tư chốt tổng thầu Design & Build.
Toàn bộ hồ sơ thiết kế được triển khai theo định hướng “thiết kế tiết kiệm thông minh”, đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật, an toàn và thẩm mỹ nhưng loại bỏ các chi tiết dư thừa, giúp tối ưu ngân sách và khả năng thi công thực tế.
3.3. Giai đoạn thi công
- Tổng thầu thi công theo bản vẽ được duyệt, có nhật ký kỹ thuật và báo cáo giám sát hằng tuần. Đảm bảo giám sát và kiểm soát chất lượng công trình cho đến khi bàn giao với khách hàng.
- Việc ứng dụng quản lý tiến độ qua các nền tảng trực tuyến đang trở thành chuẩn trong các dự án FDI tại Việt Nam.
3.4. Giai đoạn nghiệm thu – vận hành
- Tư vấn phối hợp nghiệm thu cùng cơ quan nhà nước (PCCC, xây dựng, môi trường).
- Tổng thầu bàn giao hồ sơ hoàn công, bản vẽ hoàn công As-built và hướng dẫn vận hành hệ thống MEP.
- Với nhà máy đạt chuẩn ESG/GMP, quá trình commissioning và validation kéo dài hơn, yêu cầu chuyên gia quốc tế cùng tham gia.
4. Quản trị rủi ro trong dự án xây dựng FDI tại Việt Nam cần lưu ý điều gì?
4.1. Rủi ro pháp lý & cấp phép
- Thay đổi quy hoạch, thủ tục PCCC hoặc giấy phép môi trường có thể làm chậm tiến độ.
- Tư vấn cần theo sát cơ quan chức năng địa phương và cập nhật các nghị định mới như NĐ 15/2021/NĐ-CP và NĐ 06/2021/NĐ-CP, cùng Luật Xây dựng sửa đổi 2020.
4.2. Rủi ro chi phí & tỷ giá
- Biến động giá vật liệu xây dựng như thép, xi măng, vật liệu nhập khẩu ảnh hưởng lớn.
- Nên ký hợp đồng theo điều khoản điều chỉnh giá và quy định rõ tỷ giá thanh toán với nhà thầu.
4.3. Rủi ro kỹ thuật & tiến độ
- Lỗi phối hợp giữa thiết kế – thi công – MEP là một trong những nguyên nhân chính gây chậm tiến độ.
- Với dự án có yêu cầu cao như GMP hoặc nhà máy sạch, quá trình chạy thử, kiểm định và hiệu chỉnh hệ thống được kéo dài để đảm bảo độ ổn định trước khi vận hành chính thức.
4.4. Rủi ro vận hành & bảo trì
Nhà xưởng vận hành lâu dài, nếu không dự trù phương án bảo trì, sẽ phát sinh chi phí lớn chỉ sau 2–5 năm đi vào hoạt động. Việc lập kế hoạch bảo hành, bảo trì lâu dài ngay từ giai đoạn ban đầu là việc vô cùng cần thiết. Điều này thể hiện tầm nhìn, kinh nghiệm thiết kế và vận hành nhà máy sản xuất của nhà thầu, góp phần đảm bảo hiệu quả vận hành lâu dài.
Là một trong những đơn vị tư vấn có kinh nghiệm thực chiến nhiều dự án nhà máy cho các tập đoàn Châu Âu, Hàn Quốc, Nhật Bản, Đài Loan… Delco nhận thấy, trong bối cảnh thị trường FDI giai đoạn 2025 chịu áp lực kép từ chi phí và đơn hàng, tư vấn xây dựng không chỉ là kỹ sư thiết kế mà là nhà hoạch định chiến lược đầu tư.
Đầu tư đúng từ khâu tư vấn là chìa khóa để doanh nghiệp FDI “giữ vốn” an toàn, vận hành ổn định và sẵn sàng bứt tốc khi thị trường phục hồi.
👉 Liên hệ đội ngũ tư vấn kỹ thuật để nhận phân tích sơ bộ lộ trình đầu tư và tiêu chuẩn thiết kế phù hợp cho dự án của bạn tại Việt Nam.
