1. Tiêu chí chọn địa điểm xây nhà máy là gì?

Việc chọn đúng địa điểm xây dựng nhà máy quyết định phần lớn hiệu quả dài hạn của dự án. Dựa trên kinh nghiệm từ nhiều dự án FDI, DELCO đánh giá địa điểm theo 6 nhóm tiêu chí sau:

1.1 Hệ thống giao thông và Logistics

Theo số liệu trung bình từ các báo cáo phân tích chi phí logistics ngành công nghiệp thì vị trí có logistics thuận lợi có thể giảm 5–15% chi phí vận hành hàng năm.

Một vị trí tốt phải đảm bảo khả năng kết nối:

• Mức độ kết nối giao thông: Tiếp cận dễ dàng tới cao tốc, quốc lộ, cảng biển hoặc các trung tâm Logistics/ICD phù hợp với đặc thù ngành nghề.
• Tính ổn định của chuỗi cung ứng: Tránh các tuyến thường xuyên ùn tắc, ngập úng hoặc hạn chế tải trọng theo mùa.
• Chi phí vận tải dự kiến: Ước tính dựa trên khoảng cách đến cảng/tuyến vận chuyển chính và mức độ tối ưu hóa lộ trình, nhằm đánh giá hiệu quả logistics trong dài hạn.”

Dự án nội thất Nhà máy Vietnam Sunergy tại KCN Thuận Thành II, Bắc Ninh thuận lợi về giao thông – logistics nhờ vị trí gần Quốc lộ 17, cao tốc Hà Nội – Hải Phòng và các tuyến kết nối đến cảng biển, sân bay và trung tâm Hà Nội, giúp vận chuyển nguyên vật liệu và hàng hóa nhanh, chi phí thấp.

1.2 Hạ tầng KCN, diện tích & hình dạng miếng đất

.Những yếu tố quan trọng gồm:

• Chất lượng hạ tầng xử lý nước thải, trạm điện, đường nội bộ.
• Hình dạng ô đất: hình dạng đất ảnh hưởng trực tiếp đến tỷ lệ sử dụng đất hiệu quả. Ô đất vuông vức giúp tối ưu master plan và luồng di chuyển dễ dàng hơn.
• Mật độ xây dựng & chỉ số FAR của khu công nghiệp.

Lưu ý: Các ô đất méo, kéo dài hoặc bị cắt góc thường khó bố trí dây chuyền sản xuất và bãi logistics hơn

1.3 Chi phí thuê đất & ưu đãi đầu tư

Nhiều CDT chỉ nhìn giá thuê đất/m² mà bỏ qua chi phí hạ tầng vận hành, dẫn đến tổng chi phí thực tế có thể cao hơn 10–30%.

Các yếu tố CDT cần phân tích:

• Đơn giá thuê đất (tùy tỉnh, tùy KCN).
• Ưu đãi thuế theo ngành (công nghệ cao, năng lượng sạch…).
• Chi phí hạ tầng chung của KCN (phí quản lý, đơn giá điện – nước – xử lý nước thải, chi phí logistics nội khu…)

1.4 Điều kiện địa chất & rủi ro tự nhiên

Điều kiện địa chất ảnh hưởng nhiều đến chi phí xây dựng và độ bền của nhà máy: nền đất tốt giúp giảm chi phí móng và tránh sụt lún, còn nền đất yếu khiến chi phí xử lý tăng cao và rủi ro xuống cấp nhanh. Với các nhà máy nhiều tầng, yêu cầu về nền đất càng khắt khe hơn. Vì vậy, chủ đầu tư nên khảo sát địa chất và tham khảo ngay ý kiến của đơn vị tư vấn uy tín để chọn vị trí phù hợp và tối ưu chi phí.

⪢ Quy trình khảo sát địa chất công trình nhà máy và những lưu ý quan trọng

1.5 Vùng nguyên liệu & lao động

• Các tỉnh có nguồn nhân lực dồi dào ổn định sẽ dễ tuyển dụng hơn.
• Đối với ngành thực phẩm – nông nghiệp: gần vùng nguyên liệu giúp tiết kiệm chi phí.
• Đối với ngành điện tử – cơ khí chính xác: cần khu vực có lao động kỹ thuật cao.

1.6 Khả năng mở rộng sau 3–10 năm

Tiêu chí này thường bị bỏ sót nhưng lại ảnh hưởng trực tiếp đến chiến lược dài hạn của doanh nghiệp. Khi khảo sát và quy hoạch, nên luôn tính trước khả năng mở rộng hoặc chia thành các giai đoạn (Phase 1, Phase 2…) để tối ưu chi phí và tránh phải điều chỉnh lớn sau này.

Dự án xây dựng nhà máy Dorco Living Vina Hà Nam 2021 tại Hà Nam

2. Cần lưu ý gì khi quy hoạch tổng thể (Master Plan) khu đất?

Quy hoạch tổng thể là bước đặt nền móng cho toàn bộ vòng đời của nhà máy, giúp vận hành ổn định ngay từ ngày đầu và sẵn sàng mở rộng trong nhiều năm tới. Khi thực hiện Master Plan, chủ đầu tư cần đặc biệt chú ý:

2.1 Phân chia rõ ràng các khu chức năng

Các khu sản xuất, kho – logistics, văn phòng – tiện ích, khu kỹ thuật và cây xanh cần được bố trí hợp lý để tối ưu vận hành và đảm bảo an toàn. Việc tách riêng khu kỹ thuật khỏi khu văn phòng giúp giảm tiếng ồn và thuận tiện cho bảo trì.

2.2 Thiết kế luồng giao thông nội bộ

Đường xe container, bán kính quay đầu, lối đi công nhân và vị trí cổng cần được quy hoạch khoa học. Chỉ một sai sót nhỏ trong thiết kế luồng giao thông cũng có thể gây tắc nghẽn và làm giảm hiệu quả logistics.

2.3 Đảm bảo khoảng cách an toàn & tuân thủ PCCC

Khoảng cách giữa các khối nhà, lối thoát hiểm, bố trí phòng bơm PCCC và hành lang kỹ thuật phải tuân theo tiêu chuẩn TCVN như TCVN 2622, TCVN 3890, QCVN 06:2022/BXD, Nghị định 136/2020/NĐ-CP và quy định riêng của khu công nghiệp.

2.4 Quy hoạch thoát nước và chống ngập

Cần kiểm soát độ dốc sân, thiết kế rãnh thoát nước quanh nhà xưởng, bố trí hồ điều hòa (nếu cần) và tránh đặt warehouse ở khu vực thấp dễ ngập.

2.5 Dự phòng không gian phát triển 3–10 năm

 Doanh nghiệp, đặc biệt là FDI, thường mở rộng sản xuất nhanh. Vì vậy thông thường tùy ngành, chủ đầu tư nên dự phòng 20–40% diện tích mở rộng hoặc thiết kế theo mô-đun và giữ sẵn hành lang kỹ thuật, luồng giao thông tương lai.

2.6 Cân đối chi phí trước mắt và nhu cầu dài hạn

 Không nên đầu tư quá mức, nhưng cũng không nên thiếu hụt. Phương án hiệu quả là xây dựng theo từng phase, đáp ứng khoảng 70% nhu cầu trước và mở rộng khi công suất thực tế tăng lên.

3. Yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật trong quy hoạch nhà máy

Nếu Master Plan là “bản đồ chiến lược” quyết định cách bố trí các khu chức năng, thì hạ tầng kỹ thuật là nền tảng vận hành của mọi nhà máy. Do đó, hạ tầng kỹ thuật không thể tách riêng mà phải được tính toán song song với quy hoạch tổng thể, vì cách bố trí zone, dây chuyền sản xuất hay kho logistics đều ảnh hưởng trực tiếp đến điện – nước – giao thông – MEP phụ trợ. Việc đánh giá và thiết kế đúng ngay từ đầu giúp tránh rủi ro quá tải điện, ngập úng hoặc tắc nghẽn logistics trong tương lai.

3.1 Điện – bảo đảm nguồn năng lượng ổn định cho toàn bộ nhà máy

Cần có nguồn cấp ổn định, phù hợp với nhu cầu sản xuất và khả năng mở rộng. Hệ thống phân phối, an toàn điện và giải pháp dự phòng phải được tính ngay từ đầu để tránh gián đoạn dây chuyền.

3.2 Về nước cấp – nước thải – thoát nước

Hệ thống cấp nước phải đáp ứng đủ cho sản xuất và sinh hoạt. Nước thải cần xử lý đúng theo yêu cầu của từng ngành. Thoát nước mưa phải được thiết kế hợp lý để tránh ngập úng, đặc biệt ở khu vực kho và nhà xưởng.

3.3 Về giao thông nội bộ và logistics kết nối các khu chức năng

 Đường nội bộ cần thông suốt, hỗ trợ xuất – nhập hàng thuận lợi và đảm bảo an toàn giữa luồng xe tải, xe nâng và người đi bộ. Vị trí cổng, bãi xe và cửa xuất nhập hàng nên được bố trí phù hợp với luồng vận chuyển chính.

3.4 Về các hệ thống MEP khác

Trong các nhà máy, đặc biệt là những ngành có yêu cầu cao như điện tử, thực phẩm hay dược phẩm, việc thiết kế đồng bộ hệ thống HVAC, khí nén, chiếu sáng và các tiện ích phụ trợ là rất quan trọng. Các hệ thống này liên quan trực tiếp đến dây chuyền sản xuất. Nếu chúng không được tính toán tổng thể ngay từ đầu, nhà máy dễ gặp tình trạng thiếu tải, không đạt tiêu chuẩn môi trường hoặc phải chỉnh sửa tốn kém. Với các ngành sản xuất phổ thông hơn, sự đồng bộ vẫn giúp vận hành ổn định và tiết kiệm năng lượng. Vì vậy, việc tích hợp các hệ thống MEP trong giai đoạn quy hoạch tổng thể luôn là bước cần thiết để đảm bảo hiệu quả dài hạn.