Báo giá và tiến độ xây dựng nhà máy thường không bao gồm các chi phí và thời gian xin giấy phép (Giấy phép Phòng cháy chữa cháy, Giấy phép môi trường, Giấy phép xây dựng…). 

Bên cạnh các yếu tố chính như phương án thiết kế, giải pháp vật liệu thì chi phí xây dựng nhà máy sẽ phụ thuộc vào yêu cầu tiến độ, bố trí máy móc thiết bị, yêu cầu kỹ thuật từ chủ đầu tư. 

Ngoài ra, những năm gần đây có sự nhiều thay đổi trong các quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng trong thiết kế – xây dựng nhà máy như QC06:2022/BXD, Luật bảo vệ môi trường 72/2020 kèm Nghị định 08/2022, QC01:2021/BXD về mật độ xây dựng… điều chỉnh chi tiết về yêu cầu đối với hệ thống phòng cháy chữa cháy, mật độ xây dựng, các hệ thống bảo vệ môi trường… Chính vì vậy, chi phí xây dựng nhà máy có sự dao động rất lớn giữa các ngành sản xuất, quy mô sản xuất khác nhau.  

Có nhiều cách phân chia các loại hợp đồng xây dựng tùy theo tính chất dự án, theo hình thức tính giá hay theo mối quan hệ giữa các bên tham gia hợp đồng là chủ đầu tư, tổng thầu, thầu chính hay thầu phụ, hoặc phụ thuộc vào đặc thù của dự án… Dưới đây là 2 cách phân loại hợp đồng phổ biến nhất:

Theo tính chất dự án
– Hợp đồng thiết kế, cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng công trình / Hợp đồng tổng thầu EPC (Engineering, Procurement and Construction): Tổng thầu chịu trách nhiệm từ việc thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, đến cung ứng thiết bị, vật tư và xây dựng công trình, lựa chọn và cung cấp thiết bị công nghệ phục vụ sản xuất, lắp đặt và chuyển giao công nghệ, chạy thử bàn giao cho chủ đầu tư.

Giá trị hợp đồng EPC thường rất lớn, gồm rất nhiều hạng mục công việc. Ngoài ra, mỗi nhà máy sử dụng hệ thống máy móc, dây chuyền kỹ thuật riêng. Tổng thầu EPC phải là đơn vị am hiểu về công nghệ và dây chuyền sản xuất của nhà máy, sau khi lắp đặt phải đảm bảo chuyển giao công nghệ cho phía chủ đầu tư, đảm bảo dịch vụ bảo hành – bảo trì các loại máy móc mà mình cung cấp. Sẽ có những rủi ro nhất định khi tổng thầu EPC được giao gần như toàn quyền từ thi công đến lắp đặt thiết bị công nghệ.

– Hợp đồng Thiết kế và thi công / Hợp đồng tổng thầu Design – Build: Một trong những loại hợp đồng phổ biến hiện nay, trong đó, tổng thầu xây dựng chịu mọi trách nhiệm từ giai đoạn thiết kế đến thi công xây dựng các hạng mục công trình nhà máy, không bao gồm hạng mục dây chuyền máy móc, thiết bị phục vụ sản xuất.

Để thực hiện một công trình xây dựng đảm bảo an toàn, chất lượng, đúng tiến độ, từ giai đoạn khảo sát thực tế đến thiết kế, thi công, giám sát thi công và hoàn thiện bàn giao cho chủ đầu tư, đơn vị tổng thầu Design – Build đòi hỏi phải có nguồn nhân lực mạnh, đội ngũ kỹ sư, cán bộ kỹ thuật giàu kinh nghiệm, chuyên môn cao, năng lực quản lý dự án tốt.

– Hợp đồng tổng thầu thi công xây dựng công trình: Nhà thầu thực hiện việc thi công xây dựng công trình, hạng mục công trình hoặc phần việc xây dựng, thi công cơ điện… theo thiết kế đã có sẵn.

Theo hình thức giá hợp đồng tổng thầu
– Hợp đồng trọn gói: giá trị hợp đồng cố định, không thay đổi trong suốt quá trình từ khi đấu thầu, thực hiện đến lúc bàn giao khối lượng công việc thuộc phạm vi hợp đồng đã ký kết, trừ khi có cập nhật về thiết kế hoặc thay đổi từ phía chủ đầu tư. Nhà đầu tư khoán toàn bộ chi phí cho nhà thầu, không cần quan tâm đến vấn đề biến động giá cả thị trường hay thiếu/thừa vật tư. Tổng thầu xây dựng phải cân đối thật kỹ tất cả các chi phí, dự trù tất cả yếu tố rủi ro (trượt giá…) trong thời gian thực hiện hợp đồng. Giá trị hợp đồng cố định và không thay đổi trong suốt quá trình từ khi đấu thầu, thực hiện đến lúc bàn giao khối lượng công việc thuộc phạm vi hợp đồng đã ký kết.

• Hợp đồng Chìa khóa trao tay (Hợp đồng Lump Sum Turnkey) là loại hợp đồng tiêu biểu của hình thức giá hợp đồng trọn gói. Hợp đồng Chìa khóa trao tay thường được chủ đầu tư ký kết cùng Tổng thầu Design – Build: tổng thầu tham gia dự án từ giai đoạn khảo sát thực tế đến thiết kế cơ sở, thiết kế chi tiết, thi công xây dựng, thi công cơ điện, thậm chí cả cung cấp giải pháp nhà máy thông minh (Smart Factory) nếu chủ đầu tư yêu cầu. Giá trị hợp đồng là trọn gói, cam kết không phát sinh trong suốt quá trình thực hiện dự án. Hợp đồng này có thể giúp giảm áp lực quản lý dự án cho Chủ đầu tư, tiết kiệm nhiều chi phí và thời gian quản lý.

– Hợp đồng theo đơn giá cố định: được áp dụng trong trường hợp tại thời điểm ký, vì nhiều lý do mà hai bên khó xác định được chính xác khối lượng công việc của hợp đồng. Khi đó, mỗi hạng mục công việc sẽ được thống nhất một mức đơn giá cố định. Sau khi nhà thầu hoàn thành thi công từng hạng mục và nghiệm thu từng phần với chủ đầu tư, giá trị hợp đồng được tính như sau:

= tổng khối lượng thực tế đã nghiệm thu x đơn giá cố định đã thống nhất trong hợp đồng

– Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh: trong trường hợp thời gian thi công dự án dài, khó xác định cụ thể các chi phí do yếu tố thị trường biến động… thì hợp đồng đơn giá điều chỉnh là sự lựa chọn phù hợp nhất. Loại hợp đồng này thường áp dụng với các dự án có vốn ngân sách. Giá trị hợp đồng được tính như sau:

= tổng khối lượng thực tế đã nghiệm thu x đơn giá điều chỉnh theo các thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của Sở Tài chính/Sở Xây dựng.

Các loại hợp đồng mà DELCO thường ký kết nhất: hợp đồng Tổng thầu Thiết kế – Thi công (Hợp đồng Tổng thầu Design – Build), Hợp đồng Chìa khóa trao tay (Lump Sum Turnkey).

Nhưng tùy vào đặc thù dự án, yêu cầu của chủ đầu tư, 2 bên có thể bàn bạc và lựa chọn loại Hợp đồng phù hợp.

DELCO có nhận các hợp đồng xây dựng nhà máy theo đơn giá.

Các hợp đồng DELCO tham gia có đơn giá dao động phụ thuộc vào quy mô nhà xưởng, phương án thiết kế, biện pháp thi công… Dù Chủ đầu tư không yêu cầu hợp đồng trọn gói, nhưng trong các báo giá của mình, DELCO luôn cố gắng tính toán để đưa ra đơn giá trọn gói, hạn chế phát sinh chi phí cho chủ đầu tư.

DELCO có nhận báo giá thi công xây dựng khi đã có thiết kế nhà máy.

DELCO sẽ tư vấn chi tiết dựa trên thiết kế có sẵn, đề xuất các phương án tổng thể, giải pháp tối ưu, tiết kiệm chi phí thi công, chi phí quản lý, chi phí vận hành, đảm bảo quyền lợi cho Chủ đầu tư.

Mỗi đơn vị nhà thầu sẽ có năng lực thi công khác nhau, đề xuất những phương án và giải pháp thi công khác nhau, quy trình quản lý chất lượng khác nhau, dẫn đến báo giá xây dựng khác nhau. Tuy nhiên các báo giá thường chỉ chênh lệch trung bình 3-5%.

Nếu một nhà thầu báo giá quá rẻ, nhà đầu tư nên cẩn trọng, nhiều khả năng công trình sẽ bị ảnh hưởng chất lượng xây dựng và tính an toàn, ổn định khi vận hành sản xuất. Dưới đây là một số loại “bẫy giá rẻ” mà nhà đầu tư cần lưu ý khi thẩm định hồ sơ thầu:

• Khối lượng công việc bị cắt giảm: nhà thầu không thực hiện đủ các hạng mục công việc trong thiết kế.
• Tiêu chuẩn kỹ thuật bị cắt giảm: hạ thấp tiêu chuẩn, thông số của thiết bị, vật liệu; thiết kế không đảm bảo ánh sáng, thông gió cho nhà xưởng…
• Thiết kế sơ sài, không đủ thông tin, không đủ giải pháp, không lường hết ra các vấn đề khi nhà máy vận hành.
• Nhà thầu chưa có quy trình quản lý chất lượng, quản lý chi phí chặt chẽ, dẫn đến ước tính sai chi phí.
• Công trình kém chất lượng dẫn đến chi phí bảo trì, bảo hành hằng năm, chi phí dịch vụ sau thi công rất lớn.

Để lựa chọn được nhà thầu xây dựng uy tín, Chủ đầu tư cần kiểm soát chi tiết các hạng mục của báo giá: hạng mục công việc, yêu cầu kỹ thuật của nguyên vật liệu, tiến độ thi công, thời gian bảo hành – bảo trì…. Triển khai một quy trình cụ thể, minh bạch, yêu cầu chi tiết về hồ sơ thu thập thông tin, sẽ giúp nhà đầu tư đánh giá đúng năng lực của các công ty tổng thầu xây dựng.

Dưới đây là các hạng mục đặc biệt quan trọng, đảm bảo duy trì vận hành an toàn, hiệu quả của nhà máy, mà nhà đầu tư không nên thay đổi tiêu chuẩn kỹ thuật hay cắt giảm khối lượng để tiết kiệm chi phí:

– Ép cọc nền:

Đối với mọi công trình công nghiệp, nền móng là một hạng mục cực kỳ quan trọng và cần được nhà đầu tư quan tâm nhất. Móng nhà máy cần được thực hiện đúng kỹ thuật để đảm bảo tính vững chắc, độ bền cho toàn bộ công trình.

Hạng mục ép cọc nền là một hạng mục không thể cắt giảm khối lượng, chất lượng, hay tiết kiệm chi phí. Số lượng cọc và độ sâu ép cọc ở mỗi dự án nhà máy công nghiệp có thể khác nhau, tùy thuộc địa điểm xây dựng, đặc điểm địa chất đất nền. Đặc biệt với các nhà máy thuộc lĩnh vực sản xuất cần độ chính xác cao (nhà máy cơ khí chính xác, nhà máy in…) hạng mục ép cọc nền lại càng phải được tính toán kỹ càng, đảm bảo ổn định các khu vực đặt máy, đảm bảo độ chính xác của quá trình sản xuất.

– Kết cấu nhà máy; kết cấu bao che

Xây dựng kết cấu nhà xưởng công nghiệp, kết cấu bao che cần được tính toán kỹ lưỡng, chính xác trước khi lắp đặt, càng bài bản, đúng tiêu chuẩn thì sẽ càng vững chắc, bền bỉ, đảm bảo duy trì hoạt động sản xuất an toàn, hiệu quả.

Kết cấu nhà xưởng công nghiệp được cấu tạo bởi hệ thống cột, khung liên kết chặt chẽ với nhau, có khả năng chịu lực, có tác dụng đỡ hệ mái bên trên, đảm bảo sự ổn định cho nhà máy trong suốt quá trình vận hành sản xuất.

Kết cấu bao che đóng vai trò quan trọng việc bảo vệ các thiết bị bên trong nhà xưởng khỏi bị tác động bởi môi trường bên ngoài. Tùy vào mô hình sản xuất của nhà xưởng mà sẽ lắp đặt kết cấu khác nhau, cũng như thích hợp với khí hậu thời tiết tại đó. Các kết cấu bao che nhà xưởng công nghiệp gồm có: tường (tường gạch, tường bằng tấm đặc, tường bằng bê tông cốt thép có sườn…); mái nhà (mái tôn, mái fibro xi măng…); cửa sổ; cửa mái;…Khi thi công các hạng mục này cần phải chú ý cẩn thận, đặc biệt phần nối giữa các kết cấu bao che, phần diềm, phần ke cửa sổ… để ngăn tác động từ môi trường bên ngoài như nước mưa, nắng, gió, bụi… có thể ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động sản xuất trong xưởng.

– Hạng mục Cơ điện:

Chịu trách nhiệm cấp nguồn cho hoạt động sản xuất của toàn nhà máy, hệ thống trạm biến áp, tủ điện, hệ thống cáp điện được xem là phần quan trọng nhất, là chìa khóa giúp nhà máy vận hành an toàn, ổn định, sản xuất đạt hiệu quả cao. Vì vậy, nhà đầu tư phải luôn chú ý các yêu cầu cơ bản từ thiết kế đến thi công hệ thống MEP:

+ Sử dụng thương hiệu trạm biến áp có uy tín,

+ Thiết kế và thi công tủ điện có đủ không gian, chiều cao để thao tác,

+ Phòng điện phải có quạt/điều hòa làm mát,

+ Trong thi công tủ điện phải đảm bảo đầu nối cáp chắc chắn, đánh dấu các dây pha cẩn thận bằng băng keo màu để tránh nhầm lẫn …

+ Thiết kế và thi công hệ thống tủ điện, điện ngầm cần tính toán cả phương án dự phòng cho nhà máy để khi cần mở rộng,  không phải thay đổi toàn bộ hệ thống, gây mất thời gian và lãng phí nhiều chi phí

+ Hệ thống cơ điện phải đảm bảo dễ vận hành, sửa chữa, bảo trì, nâng cấp. Khi chuyển giao dự án hoặc thay thế người quản lý, quản lý nhà máy có thể dễ dàng tìm kiếm tài liệu, thao tác và vận hành các hạng mục cơ điện trong nhà máy một cách thuận tiện.

– Hạng mục Phòng cháy chữa cháy

Hạng mục phòng cháy chữa cháy, phòng chống cháy nổ, hoả hoạn là một trong số những yêu cầu đặc biệt quan trọng khi thi công, xây dựng các công trình, để đảm bảo an toàn cho con người và tài sản. Việc thiết kế – thi công hạng mục PCCC đúng Quy chuẩn, Tiêu chuẩn, điều kiện an toàn PCCC ảnh hưởng trực tiếp và quyết định đến công tác thẩm duyệt và nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, cấp giấy phép xây dựng của công trình.

Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 2622:1995 quy định cụ thể, chi tiết về yêu cầu kỹ thuật của hạng mục PCCC cho nhà và công trình, trong đó có các mục chính quan trọng như sau:

• Vật liệu xây dựng được phân loại theo các đặc tính kỹ thuật về cháy (tính cháy, tính bắt cháy, tính lan truyền lửa trên bề mặt, khả năng tạo khói và chất độc) để thiết lập các yêu cầu cần thiết về bảo vệ chống cháy cho các kết cấu, gian phòng, nhà và công trình
• Cấu kiện xây dựng (ống dẫn khói, van ngăn khói của hệ thống phân phối không khí, cửa đi, cửa sổ, cửa chắn…) phải đảm bảo yêu cầu về khả năng chịu lửa.
• Bộ phận ngăn cháy (tường ngăn cháy, vách ngăn cháy và sàn ngăn cháy) cấu tạo từ vật liệu ngăn cháy chất lượng, có tính toàn vẹn và cách nhiệt tốt, dưới tác động trực tiếp của ngọn lửa, dùng để ngăn cản đám cháy và các sản phẩm cháy lan truyền từ một khoang cháy hoặc từ một gian phòng có đám cháy tới các gian phòng khác.
• Phân loại Cầu thang và buồng thang bộ dùng để thoát nạn, thang chữa cháy để phục vụ chữa cháy và cứu nạn.
• Bậc chịu lửa của nhà, khoang cháy, gian phòng được xác định bằng giới hạn chịu lửa của các cấu kiện xây dựng của nó

Sau khi hoàn thành thi công xây dựng công trình, Chủ đầu tư phải đề nghị cơ quan Cảnh sát PCCC đến kiểm tra, nghiệm thu công trình xây dựng. Công trình cần đảm bảo các yếu tố về thiết kế, thi công đến nguyên vật liệu chống cháy… để được các cơ quan chấp thuận và nghiệm thu PCCC theo đúng quy định pháp luật.

Đơn giá rẻ nhất chưa chắc đã là một giải pháp tốt nhất. Giá thành luôn đi cùng với chất lượng nên để tối ưu chi phí với một chất lượng tốt đáp ứng được yêu cầu của chủ đầu tư luôn là một bài toán phức tạp. Có nhiều cách để tối ưu báo giá, quan trọng nhất là 2 giai đoạn: thiết kế và thi công.

Giai đoạn thiết kế:

Một phương án thiết kế tốt là phương án tối ưu diện tích xây dựng, thuận tiện và hạn chế sửa đổi trong quá trình thi công, hạn chế chi phí cải tạo, sửa chữa, phát sinh sau này. Máy móc, dây chuyền sản xuất, hệ thống cơ điện,… phải được tính toán tỉ mỉ, bố trí khoa học, dễ vận hành, dễ sửa chữa. Phương án kiến trúc mạch lạc, phương án kết cấu hợp lý, chính xác, sẽ giúp chủ đầu tư tiết kiệm được cả chi phí và thời gian thi công. Đồng thời, phương án thiết kế còn phải phù hợp với từng giai đoạn đầu tư của nhà đầu tư, dự phòng thêm các phương án mở rộng sản xuất, nâng cấp nhà máy sau này được thuận tiện nhất.

Thiết kế nhà máy càng nhiều chi tiết, nhiều mảng trang trí, hoặc  kết hợp nhiều loại vật liệu bao che, nhiều gờ, cạnh ngoài nhà … thì càng tốn nhiều thời gian và chi phí cho vật liệu thi công, đồng thời khó bảo hành bảo trì. Nhà đầu tư nên cân đối hài hoà cả về thẩm mỹ và yếu tố an toàn sản xuất, độ bền của nhà máy khi lựa chọn phương án thiết kế.

Giai đoạn thi công:

Tiến độ thi công xây dựng nhà xưởng thường diễn ra rất nhanh, nên mỗi phát sinh đều ảnh hưởng đến tiến độ chung cũng như chi phí đầu tư của dự án. Do vậy quá trình chuẩn bị, lập biện pháp thi công và tiến độ thi công phải được làm cẩn thận, càng chi tiết càng tốt.

Biện pháp và tiến độ thi công phải được quản lý trên các hạng mục lớn và sắp xếp logic, theo trình tự các công tác từ ép cọc đến móng, nền, thân công trình, đến công tác hoàn thiện như xây, trát, ốp lát,… Lập chi tiết đến từng hạng mục, từng đầu việc sẽ giúp chủ đầu tư dễ quản lý, tránh nhầm lẫn và phát sinh không đáng có khi thi công.

Ngoài ra, tiến độ thi công cần được tính toán để phù hợp với kế hoạch sử dụng nguyên vật liệu và nhân công: có kế hoạch luân chuyển vật liệu và nhân công hợp lý giữa các hạng mục công việc, đồng thời đảm bảo thời gian nghỉ kỹ thuật của từng hạng mục: xây tường gạch, trát tường, sơn tường… Nên duy trì tiến độ thi công ổn định, không nên dồn nhân lực và nguyên vật liệu vào cùng một thời điểm vì như vậy có thể gây lãng phí nguồn lực và chi phí.

Một phương án thi công tốt sẽ tiết kiệm rất nhiều thời gian và chi phí cho cả chủ đầu tư lẫn nhà thầu xây dựng. Điều này đòi hỏi rất nhiều nỗ lực và kinh nghiệm, năng lực của nhà thầu. Tổng thầu xây dựng có kinh nghiệm tư vấn được cả phần thiết kế nhà máy và biện pháp thi công luôn là lựa chọn nên được cân nhắc của chủ đầu tư. Với mô hình tổng thầu thiết kế và thi công (tổng thầu Design – Build), tổng thầu vừa là đơn vị nắm rõ từng chi tiết thiết kế, vừa là đơn vị tiến hành thi công, do đó việc thi công sẽ đồng bộ và dễ quản lý, hạn chế rủi ro, tiết kiệm chi phí cho chủ đầu tư.

Đơn giá xây dựng nhà xưởng trên thị trường đang dao động trung bình từ 25,000 đ/m2 – 40,000 đ/m2 hoặc cao hơn, tùy thuộc vào độ phức tạp của phương án thiết kế kết cấu, kiến trúc, cơ điện… và các yêu cầu của ngành nghề sản xuất của chủ đầu tư… Dự án nhà máy có quy mô càng lớn, đơn giá thiết kế sẽ càng tiết kiệm.

Trong các hợp đồng Thiết kế – Xây dựng nhà máy (Hợp đồng Design – Build), DELCO sẽ miễn toàn bộ chi phí thiết kế nhà máy cho chủ đầu tư.

Đơn giá xây dựng nhà xưởng trên thị trường đang dao động trung bình từ 5,000,000 đ/m2 – 15,000,000 đ/m2 hoặc cao hơn, tùy thuộc vào diện tích, quy mô dự án, ngành nghề hoạt động, phương án thiết kế, biện pháp thi công …

Đặc biệt, các dự án nhà máy thuộc lĩnh vực đặc thù như dược phẩm, thực phẩm, điện tử… có yêu cầu cao về phòng sạch, phải đáp ứng các tiêu chuẩn khắt khe của ngành, nên đơn giá xây dựng dựng cũng cao hơn các loại nhà xưởng khác.

Ngoài ra, các dự án nhà máy xây dựng trên vùng có địa chất yếu, cần nhiều chi phí xử lý nền, thi công móng… cũng đẩy đơn giá xây dựng lên cao hơn.