Thủ tục thuê đất công nghiệp tại Việt Nam dành cho doanh nghiệp FDI – áp dụng 2023

Doanh nghiệp FDI cần nắm vững quy định thuê đất công nghiệp tại Việt Nam, bao gồm các điều khoản về thời hạn thuê đất, đối tượng ưu đãi, thủ tục hồ sơ… để đảm bảo quá trình thuê đất diễn ra thuận lợi. 

Những quy định thuê đất công nghiệp cho doanh nghiệp FDI tại Việt Nam 

Thời hạn quy định khi thuê đất công nghiệp dành cho doanh nghiệp FDI tại Việt Nam

Theo Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013, thời hạn được quy định khi thuê đất công nghiệp tại Việt Nam cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam sẽ được xem xét, quyết định dựa trên dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Đối với các dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn kinh tế xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, thì có thể được xem xét giao đất, cho thuê đất công nghiệp với thời hạn không quá 70 năm.

Trường hợp được hưởng ưu đãi đầu tư cho doanh nghiệp FDI

Theo Khoản 1, Khoản 2 Điều 15 và Điều 16 Luật Đầu tư 2020 và Điều 110 Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp FDI sẽ được hưởng ưu đãi đầu tư đối với các dự án, ngành nghề hay địa bàn kinh doanh dưới đây:

• Hoạt động công nghệ cao, sản phẩm công nghiệp hỗ trợ công nghệ cao, hoạt động nghiên cứu và phát triển, sản xuất các sản phẩm hình thành từ kết quả khoa học và công nghệ theo quy định của pháp luật về khoa học và công nghệ.
• Sản xuất vật liệu mới, năng lượng mới, năng lượng sạch, năng lượng tái tạo; sản xuất sản phẩm có giá trị gia tăng từ 30% trở lên, sản phẩm tiết kiệm năng lượng.
• Sản xuất sản phẩm điện tử, sản phẩm cơ khí trọng điểm, máy nông nghiệp, ô tô, phụ tùng ô tô; đóng tàu.
• Sản xuất sản phẩm thuộc Danh mục sản phẩm công nghiệp hỗ trợ ưu tiên phát triển.
• Sản xuất sản phẩm công nghệ thông tin, phần mềm, nội dung số.

Ngoài ra, nếu doanh nghiệp FDI đầu tư tại các địa bàn có khó khăn về điều kiện kinh tế – xã hội, địa bàn có đặc thù khó khăn về điều kiện kinh tế – xã hội hay khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế cũng sẽ được hưởng ưu đãi đầu tư.

Miễn, giảm tiền thuê đất

Nghị định số 46/2014/NĐ-CP quy định rằng thời gian miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong quá trình xây dựng cơ bản không vượt quá 03 năm tính từ ngày có quyết định cho thuê đất, thuê mặt nước.

Thời gian miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước sau thời gian xây dựng cơ bản được quy định tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP như sau:

• 03 năm cho dự án thuộc danh mục lĩnh vực ưu đãi đầu tư và cơ sở sản xuất kinh doanh mới do di dời theo quy hoạch hoặc do ô nhiễm môi trường. 
• 07 năm cho dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn. 
• 11 năm cho dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn hoặc thuộc danh mục lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư. 
• Cuối cùng, 15 năm cho dự án thuộc danh mục lĩnh vực ưu đãi đầu tư và được đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

Miễn, giảm thuế

Các doanh nghiệp được miễn, giảm thuế khi thuê đất công nghiệp tại Việt Nam

Các doanh nghiệp khi thuê đất công nghiệp tại Việt Nam sẽ ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp với 4 mức tương ứng các trường hợp đi kèm, chi tiết tham khảo tại Điều 13 Văn bản hợp nhất số 22/VBHN-VPQH:

• Trong mười lăm năm áp dụng thuế suất 10%.
• Áp dụng thuế suất 10%.
• Trong mười năm áp dụng thuế suất 20%.
• Áp dụng thuế suất 20% đối với thu nhập của Quỹ tín dụng nhân dân và tổ chức tài chính vi mô.

Các loại hàng hóa nhập khẩu để tạo tài sản cố định, nguyên liệu, vật tư và linh kiện nhập khẩu để sản xuất theo quy định của pháp luật sẽ được miễn thuế nhập khẩu.

Ngoài ra Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 25/2023/QĐ-TTg về việc giảm tiền thuê đất của năm 2023, có hiệu lực thi hành từ 20/11/2023. Theo đó quyết định giảm 30% tiền thuê đất phải nộp (phát sinh thu) trong năm 2023 đối với các tổ chức, đơn vị, doanh nghiệp đang được nhà nước cho thuê đất trực tiếp theo quy quy định, theo hợp đồng và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dưới hình thức trả tiền thuê đất hằng năm.

Thủ tục thuê đất trong khu công nghiệp cho doanh nghiệp FDI tại Việt Nam

Nắm rõ quy trình, thủ tục xử lý hồ sơ khi thuê đất công nghiệp tại Việt Nam sẽ giúp các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) nhận kết quả sớm nhất và không bị ảnh hưởng tới tiến độ đầu tư. 

Thủ tục theo quy định khi thuê đất công nghiệp tại Việt Nam

1 Xác định địa điểm phù hợp

Một số yếu tố cần cân nhắc khi lựa chọn vị trí nhà máy bao gồm:

• Kết nối giao thông: Vị trí nhà máy cần thuận tiện cho việc vận chuyển nguyên vật liệu và sản phẩm.
• Nguồn nguyên vật liệu: Nhà máy nên được đặt gần các nguồn nguyên vật liệu để giảm chi phí vận chuyển.
• Lao động: Nhà máy nên được đặt ở khu vực có nguồn lao động dồi dào và có trình độ phù hợp với yêu cầu sản xuất.
• Thủ tục hành chính: Chủ đầu tư thường ưu tiên lựa chọn các địa phương có thủ tục hành chính một cửa nhanh gọn, có thể dễ dàng tra cứu thông tin hoặc có đơn vị xúc tiến hỗ trợ giúp làm các thủ tục, giấy tờ xin phép nhanh chóng.

2. Xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất công nghiệp

a. Thành phần hồ sơ

Trước khi tiến hành thuê đất công nghiệp tại Việt Nam, Nhà đầu tư cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ đề cập trong Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT:

• Đơn xin cho thuê đất công nghiệp. 

• Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo chính thửa đất (chủ đầu tư có thể liên hệ Sở Tài nguyên và Môi trường để được cung cấp thông tin này).

• Bản sao Giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của Ban Quản lý các khu công nghiệp cấp cho doanh nghiệp kèm theo bản thuyết minh dự án đầu tư.
• Ngoài ra, còn cần có văn bản ký quỹ, giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, quyết định ĐTM hoặc văn bản về lập thủ tục kế hoạch bảo vệ môi trường, báo cáo tài chính và giấy xác nhận cung cấp tín dụng…

b. Nơi nộp hồ sơ/Cơ quan xử lý

Ban quản lý Khu công nghiệp.

c. Thời gian xử lý hồ sơ

Theo Điểm a Khoản 1 và Khoản 4 Điều 61 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP quy định thời gian xử lý hồ sơ như sau:

• Không quá 20 ngày không kể thời gian thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng 
• Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều 61 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP được tăng thêm 10 ngày, tức 30 ngày, trừ thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai.

d. Lệ phí

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định theo Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh (các tỉnh thành khác nhau có mức thu phí khác nhau) tại Danh mục Phí, lệ phí Luật số 97/2015/QH13. Dưới đây là mức lệ phí xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với tổ chức tại một vài tỉnh thành có nhiều khu công nghiệp:

3. Xin giấy chứng nhận đăng ký đầu tư

Hồ sơ được quy định thuê đất công nghiệp cho doanh nghiệp FDI khi tiến hành xin giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định Khoản 1 Điều 33 Luật Đầu tư 2020.

Tham khảo tại đây: Thủ tục thành lập công ty vốn nước ngoài tại Việt Nam (update 2023)

4. Ký hợp đồng thuê đất

Sau khi được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, các nhà đầu tư nước ngoài sẽ có thể thành lập một công ty, doanh nghiệp tại Việt Nam. Công ty này sẽ ký kết hợp đồng thuê đất với chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp. Trong quá trình này, các bên sẽ tiến hành thanh toán tiền thuê đất theo tiến độ và bàn giao đất thực tế.

5. Trả tiền thuê đất

Các doanh nghiệp FDI thuê đất sẽ được Nhà nước thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong những trường hợp doanh nghiệp đó sử dụng đất để thực hiện các dự án theo quy định tại Điểm đ, e Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2013: 

• Các loại đất được sử dụng cho các mục đích khác nhau như đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối. 
• Ngoài ra, còn có đất sử dụng cho kinh doanh phi nông nghiệp, xây dựng công trình công cộng với mục đích kinh doanh, thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê và xây dựng công trình sự nghiệp.

Tiền thuê đất được quy định khi doanh nghiệp thuê đất công nghiệp trong 2 trường hợp:

• Thu tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê (Khoản 2 Điều 12 Nghị định 46/2014/NĐ-CP):

• Đối với đất không có mặt nước:

Tiền thuê đất = diện tích cần nộp tiền thuê đất x đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê.

• Đối với đất có mặt nước:

Tiền thuê đất = Diện tích cần nộp tiền thuê đất x đơn giá thuê đất có mặt nước thu 1 lần cho cả thời gian thuê.

• Thu tiền thuê đất hàng năm (Khoản 1 Điều 4 Nghị định 46/2014/NĐ-CP):

Tiền thuê đất = Tỷ lệ phần trăm (%) nhân (x) Giá đất tính thu tiền thuê đất.

Thông tin tổng hợp từ: Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2020, Luật số 97/2015/QH13, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, Nghị định số 46/2012/NĐ-CP, Nghị định số 46/2014/NĐ-CP, Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT.

Xem thêm: Xây mới hay thuê nhà xưởng: các yếu tố nhà đầu tư cần cân nhắc trước khi quyết định

Xem thêm: Những câu hỏi thường gặp về đầu tư nước ngoài tại Việt Nam – cập nhật 2023

Xem thêm: Những điểm mới trong Luật đất đai 2024 ảnh hưởng trực tiếp đến nhà đầu tư FDI