Nhà xưởng là nền tảng sản xuất của mỗi doanh nghiệp. Chọn xây mới hay thuê nhà xưởng có sẵn? Mỗi phương án đều có những ưu, nhược điểm riêng, phù hợp với từng giai đoạn phát triển, từng ngành sản xuất… Nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ cả hai lựa chọn để đưa ra quyết định phù hợp nhất với tình hình hiện tại của doanh nghiệp.
Doanh nghiệp đang trong giai đoạn nào: thăm dò thị trường hay phát triển lâu dài?
Đây là câu hỏi quan trọng nhất đối với mỗi doanh nghiệp. Doanh nghiệp cần biết rõ định hướng, chiến lược kinh doanh hiện tại của mình là gì, thì mới có thể quyết định phương án một cách sáng suốt.
Nhà xưởng xây mới là nhà xưởng được thiết kế và thi công phù hợp với đặc thù sản xuất của từng doanh nghiệp, đồng bộ từ cơ sở hạ tầng đến hệ thống cơ điện, máy móc phục vụ sản xuất. Do đó, xây mới là một giải pháp dài hạn cho doanh nghiệp sản xuất, phù hợp với doanh nghiệp có định hướng phát triển lâu dài, ổn định tại địa phương.
Nhà xưởng xây sẵn là loại nhà xưởng được xây dựng với thiết kế đơn giản, có thể đáp ứng các yêu cầu sản xuất cơ bản, với một số cơ sở hạ tầng có sẵn như hệ thống thông gió, xử lý rác thải và không gian sản xuất. Doanh nghiệp chỉ cần đầu tư hệ thống cơ điện, máy móc phù hợp với nhu cầu sản xuất, là có thể tiến hành sử dụng ngay sau khi thuê. Tuy nhiên khi kết thúc thời gian thuê, chủ đầu tư phải hoàn trả mặt bằng như hiện trạng lúc mới thuê. Do đó, phương án này phù hợp với doanh nghiệp đang trong giai đoạn thăm dò thị trường, thời gian đầu tư ngắn, hoặc phù hợp với ngành sản xuất có hệ thống máy móc, dây chuyền nhỏ gọn, dễ di chuyển, việc set-up cũng như tháo bỏ hệ thống máy không quá phức tạp, không tốn nhiều thời gian, chi phí.
Xây mới hay thuê nhà xưởng – mỗi phương án đều có những ưu nhược điểm
Thời gian đầu tư
Để đầu tư xây mới nhà xưởng, chủ đầu tư phải trải qua nhiều bước từ thủ tục xin cấp phép đầu tư, đến thiết kế – thi công nhà máy, xin giấy phép xây dựng, PCCC, thẩm duyệt môi trường…. Thời gian đầu tư xây dựng nhà máy có thể kéo dài từ vài tháng đến vài năm, tùy theo quy mô và tiến độ dự án. Điều này tác động đáng kể đến thời gian bắt đầu đi vào hoạt động sản xuất của doanh nghiệp. Do đó, xây mới nhà xưởng phù hợp với các dự án có kế hoạch đầu tư dài hạn.
Dự án xây dựng nhà máy 3 tầng DORCO Living Vina số 2 tại KCN Hòa Mạc, Hà Nam, do DELCO là Tổng thầu xây dựng, chia làm 2 giai đoạn đầu tư kéo dài từ tháng 1/2021 đến tháng 11/2022
Thuê nhà xưởng xây sẵn có thể rút ngắn thời gian đầu tư xây dựng hạ tầng nhà máy, doanh nghiệp chỉ cần đầu tư hệ thống cơ điện MEP, kết nối với hạ tầng có sẵn. Sau khi bố trí máy móc và dây chuyền đảm bảo an toàn và ổn định sản xuất, doanh nghiệp có thể đi vào hoạt động ngay. Phương án này đặc biệt phù hợp với những dự án đang gặp áp lực về tiến độ đơn hàng, cần tiết kiệm thời gian đầu tư xây dựng để nhanh chóng đi vào hoạt động sản xuất.
Yêu cầu về dòng tiền/nguồn vốn
Nếu thuê nhà xưởng, doanh nghiệp chỉ phải đầu tư phần cơ điện và dây chuyền máy móc phù hợp, đảm bảo an toàn, hiệu quả sản xuất, thì quá trình đầu tư xây mới đòi hỏi doanh nghiệp phải đầu tư trọn gói từ chi phí thủ tục đất đai, đến chi phí thiết kế – thi công xây dựng và cơ điện MEP, chi phí xin cấp phép, thẩm duyệt, đưa nhà máy đi vào hoạt động. Xây mới nhà xưởng đòi hỏi vốn đầu tư ban đầu khá lớn.
Với các doanh nghiệp đang gặp khó khăn về dòng tiền, ngân sách đầu tư còn hạn chế, thuê nhà xưởng xây sẵn là phương án giúp tối ưu chi phí đầu tư, với phương thức thanh toán linh hoạt từ 3 tháng tới 1 năm giúp doanh nghiệp ổn định dòng tiền.
Khả năng tối ưu diện tích và công năng của nhà máy
Do được thiết kế và thi công theo yêu cầu của từng doanh nghiệp, đáp ứng nhu cầu sản xuất của từng nhà máy, nên nhà xưởng xây mới có tính phù hợp cao. Diện tích và công năng của từng khu vực sản xuất đều được nghiên cứu kỹ, thiết kế dựa trên cơ sở tối ưu quy trình sản xuất, sẽ góp phần tối ưu chi phí và giá thành sản phẩm. Ngoài ra, với những ngành sản xuất đòi hỏi yêu cầu kỹ thuật đặc biệt như nhà máy in ấn yêu cầu độ ổn định và tính chính xác của móng máy, hay nhà máy thực phẩm, dược phẩm yêu cầu độ sạch, độ ẩm, áp suất… thì nhà xưởng xây mới sẽ là lựa chọn phù hợp, đáp ứng chính xác các đặc thù ngành.
Khu vực SMT được thiết kế và thi công đáp ứng các yêu cầu riêng biệt về an toàn, kỹ thuật và môi trường sản xuất của nhà máy Power Plus Technology, do DELCO là tổng thầu Design – Build và cung cấp giải pháp Smart Factory.
Nhà xưởng xây sẵn là những nhà xưởng đáp ứng các yêu cầu rất cơ bản để phù hợp với đa số các doanh nghiệp, phù hợp với nhiều ngành sản xuất, nên hệ số sử dụng khá thấp, có thể bị hạn chế diện tích ở khu vực này nhưng lại lãng phí diện tích ở khu vực khác. Tính phù hợp thấp có thể ảnh hưởng đến quy trình sản xuất không tối ưu, ảnh hưởng đến chi phí và giá thành sản phẩm.
Tính đồng bộ và khả năng phát sinh rủi ro
Nhà xưởng xây mới sẽ có sự đồng bộ từ bản vẽ thiết kế đến bản vẽ thi công, từ hạ tầng kỹ thuật đến hệ thống cơ điện MEP. Hệ thống đồng bộ là điều kiện tiên quyết để các thủ tục thẩm duyệt, cấp phép xây dựng, PCCC, môi trường diễn ra thuận lợi, tiết kiệm thời gian và chi phí. Nếu lựa chọn nhà thầu thiết kế – thi công uy tín, chất lượng, phương án xây mới nhà máy thường sẽ không gặp rủi ro nào về phát sinh chi phí hay rủi ro pháp lý…
Do hạ tầng nhà xưởng cho thuê đã có sẵn, còn hệ thống cơ điện MEP và máy móc dây chuyền được đầu tư sau khi thuê, nhà đầu tư có thể gặp nhiều rủi ro trong quá trình kết nối không đồng bộ với hệ thống hạ tầng có sẵn. Việc này có thể làm phát sinh chi phí, thời gian cũng như rủi ro pháp lý liên quan đến thủ tục thẩm duyệt môi trường, thẩm duyệt PCCC trước khi đưa nhà máy vào hoạt động. Kết cấu hạ tầng của nhà xưởng cho thuê có thể không phù hợp với bên thuê, khiến chi phí cải tạo, đầu tư hệ thống cơ điện nhà xưởng đôi khi ngang bằng hoặc nhiều hơn chi phí xây dựng hệ thống mới. Ngoài ra, khi hết thời hạn cho thuê, công tác tháo dỡ hệ thống, trả lại mặt bằng cũng phát sinh một chi phí không nhỏ.
Là Tổng thầu Design – Build hệ thống cơ điện và cung cấp giải pháp thông minh cho nhà máy DAINESE, một dự án thuê nhà xưởng tại KCN Yên Bình, Thái Nguyên, DELCO luôn đề cao tính an toàn, hiệu quả, ổn định sản xuất, để tư vấn và cùng chủ đầu tư xây dựng hệ thống
Tính linh hoạt và chủ động đầu tư
Đối với nhà xưởng xây mới, nhà xưởng thuộc sở hữu của chủ đầu tư, nhà đầu tư có thể linh hoạt lựa chọn vị trí đầu tư sao cho gần các vùng nguyên liệu, thuận lợi cho logistic, có nhiều ưu đãi đầu tư. Ngoài ra, doanh nghiệp có thể dễ dàng và chủ động kế hoạch mở rộng, cải tạo, nâng cấp nhà xưởng tùy theo nhu cầu sản xuất.
Dự án nhà máy HAEM VINA số 3 thuê nhà xưởng tại KCN Song Khê – Nội Hoàng, Bắc Giang, DELCO là tổng thầu thiết kế – thi công hệ thống cơ điện, sử dụng hệ thống trần kỹ thuật treo trên hệ tyren D12 đảm bảo chắc chắn và dễ dàng tháo lắp sau khi hết thời hạn thuê.
Đối với thuê nhà xưởng, nhà đầu tư chỉ được lựa chọn vị trí đầu tư giới hạn trong các danh sách nhà xưởng xây sẵn cho thuê tại các Khu công nghiệp, cụm công nghiệp. Nhà xưởng cho thuê thuộc sở hữu của chủ đầu tư nhà xưởng, nên mọi phương án thi công, sửa chữa, cải tạo đều phải cân nhắc, để sau khi hết hạn thuê, doanh nghiệp có thể trả lại mặt bằng như hiện trạng ban đầu.
Xây mới hay thuê nhà xưởng đều có những ưu – nhược điểm riêng. Nhà đầu tư nên phân tích kỹ và cân nhắc lựa chọn phương án phù hợp nhất với doanh nghiệp, giúp tối ưu chi phí và tiết kiệm thời gian, tạo nền tảng ổn định sản xuất, phát huy năng lực doanh nghiệp.
— Bài viết do đội ngũ nội dung của DELCO® Construction thực hiện. Bản quyền bài viết trên website delco-construction.com thuộc về DELCO® Construction. Vui lòng không sao chép, chỉnh sửa bất cứ nội dung nào khi chưa có sự đồng ý bằng văn bản từ DELCO®. —
